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Aumentar tamaño del texto Disminuir tamaño del texto Partir el texto en columnas Ver como pdf 20-09-2016

Espaa
Ms de mil hipotecas al da

Eduardo Bayona
CTXT

Pequeos inversores pacientes calientan el mercado inmobiliario por la combinacin de los bajos tipos de inters para hipotecas y productos financieros, el descenso de los precios y la subida de los alquileres


El mercado hipotecario ha vuelto a dispararse: esa es la media de contratos para financiar la adquisicin de viviendas que la banca lleva firmando este ao cada da que abre las sucursales. Viene otra burbuja? Quin sabe. Aunque quiz se trata, ms bien, de un pequeo cambio cultural o de un regreso a modelos anteriores a la burbuja: la adquisicin de viviendas para despus alquilarlas est animando el mercado. Los pisos se han convertido en uno de los objetos ms atractivos para pequeos inversores pacientes por varios motivos entre los que destaca la combinacin de tres: el descenso de los precios por la escasa actividad en el mercado, la moderacin de las estrategias bancarias tras el rescate y los bajos tipos de inters que impone el Banco Central Europeo (BCE) el Euribor es negativo desde febrero-- y que, a su vez, reduce las expectativas de negocio de los bancos.

Entre enero y junio de este ao, y segn los datos del INE (Instituto Nacional de Estadstica), la banca espaola coloc 146.605 crditos hipotecarios ms de mil por da laborable- por un valor de 15.816 millones de euros. Lo ha hecho despus de cuatro aos sin encadenar seis meses por encima de los 20.000 prstamos, con unos registros que, aunque alejados de los ms de 100.000 hasta 129.128 por 16.911 millones solo en septiembre de 2005-- que llegaban a contratarse en la fase lgida de la burbuja, entre 2006 y 2007, revelan, junto con ese alza en la cifra de operaciones, otra tendencia hacia la reduccin del endeudamiento: la media de 130.960 euros por operacin de aquella poca, en la que la gente adquira dibujos de casas como si fueran lo que representaban y estuvieran a punto de terminarse, a los 107.886 actuales

Esa animacin del mercado llega despus de que los precios de las casas de segunda mano alcanzaran, hace un ao y medio, su mnimo poscrisis con un nivel 35 puntos inferior al del otoo de 2008, cuando lleg el crack. El enfriamiento de los precios ha sido mucho menor en la vivienda nueva --30 puntos en el mismo periodo-- que en la usada, la que centra el inters de los compradores a pesar de que el parque de nueva disponible sigue superando el medio milln: 535.474 al cierre del 2014, segn el ministerio de Fomento, tras un volumen de ventas que no lleg a alcanzar las 50.000 en los dos aos precedentes. Esa misma fuente cifra la horquilla de precios medios de la vivienda en los ltimos aos entre los 2.101 euros el metro cuadrado de principios de 2008 y los 1.455 del verano de 2014, con un pequeo repunte del 1,4% en el ejercicio siguiente.

La clave est en los pisos de segunda mano

La clave estn siendo los pisos de segunda mano tras haber cogido fuerza el perfil del inversor particular, que decide invertir los ahorros en la entrada de la casa y complementarlo con la hipoteca, explica Albert Figueras, responsable de Banca Particular de Banc Sabadell. El ejecutivo destaca que ahora la gente que opta por endeudarse para invertir lo hace con un ratio de esfuerzo [la parte de los ingresos que se dedica a la compra] muy bajo. Una inversin siempre tiene riesgo aade--, pero en este caso, al tratarse de operaciones a largo plazo, es ms sostenible socialmente. Los pelotazos no seguan ninguna lgica de mercado, y as nos fue.

Esta tendencia ya ha sido detectada por los expertos en materia de vivienda. Un informe del Gobierno de Aragn achacaba a la combinacin de tres factores el hecho de que en 2015 la compraventa de viviendas en Espaa en el conjunto del ao experiment un aumento del 11,1% anual, fruto de un crecimiento de la venta de vivienda usada del 38,0% anual combinado con una fuerte cada de la venta de vivienda nueva del 34,6% anual.

Por una parte, los bajos tipos de inters que marca el BCE situaron en febrero en un mnimo histrico del 2,007% el inters medio de las hipotecas para compra de vivienda. Por otra, segn el Banco de Espaa, la rentabilidad media del alquiler est en el 4,6% del valor de la casa, tres dcimas por debajo de la media histrica pero muy por encima del 2,8% de mediados de 2008. Y, adems, esa poltica monetaria hace que, junto con la volatilidad que presentan los mercados de renta variable, tanto las imposiciones a plazo fijo como la renta fija o los bonos soberanos pierden atractivo, dada su escasa rentabilidad.

Este fenmeno puede estar explicando en parte el reciente dinamismo en la compraventa de vivienda usada y los moderados repuntes observados en sus precios, concluye el dictamen, cuyos autores consideran que, por esos motivos, hay argumentos para pensar que la vivienda ha vuelto a situarse en el radar de los inversores, ya que, aunque su rentabilidad no sea muy elevada en trminos histricos, s ha recuperado su atractivo como objeto de inversin.

No obstante, el pequeo inversor no es el nico contratante de hipotecas. Otro grueso lo integran las familias que barajaban comprarse otra casa y que se estn animando por los precios bajos, aunque la vivienda usada, que tambin es el principal sector en este caso, est experimentando un ligero repunte. Haba una demanda latente para cambios de vivienda que se encontraba parada a la espera de ver cmo evolucionaban los precios. El inversor estaba esperando a que tocaran fondo, anota Figueras.

Una situacin similar al inicio de la burbuja

Coincide en el anlisis con los tcnicos de la asociacin de consumidores Aicar-Adicae, quienes, no obstante, llaman la atencin sobre un aspecto relacionado con el imaginario colectivo: En parte estamos volviendo a una situacin similar a la de los primeros aos de la burbuja, cuando la gente estaba convencida de que le sala ms rentable comprarse una casa que alquilarla.

De hecho, mientras los precios de venta de inmuebles han descendido en los ltimos cinco aos, los del alquiler han subido. Segn el portal de venta de pisos Idealista.com, en Madrid se elevaron de 12,5 a 13,1 euros el metro cuadrado entre junio de 2011 y el mismo mes de 2016 mientras en Barcelona pasaban de 12,3 a 16,1. Pisos.com cifra en un 2,04% el incremento interanual de 2015 en todo el pas.

Lo que s ha cambiado es el perfil del comprador en relacin con la poca de la burbuja. Viene gente ms mayor, casi siempre de ms de treinta aos, y con mayores posibilidades econmicas que entonces, sealan desde la asociacin de consumidores. Mayoritariamente casi en la totalidad de las consultas-- tienen ingresos estables, empleos fijos, unos ahorros que les permiten iniciar la compra los bancos ya no financian el 100% de la operacin--, y muestran mucha ms precaucin que hace unos aos antes de firmar un contrato.

Segn los tcnicos de Aicar-Adicae, el comprador dedica ahora ms de un ao a seleccionar tanto la casa como la hipoteca y, antes de contratarla, la estudia con detenimiento y se informa. Episodios como los de las clusulas suelo o la lacra de los desahucios han concienciado a los consumidores, que ahora estn ms preocupados por conocer bien las clusulas antes de firmar nada. Buscan otra opinin antes de darle el s al banco.

La banca cambia de estrategia tras el escarmiento del consumidor

Solo vienen a hacer consultas personas que van a comprar pisos construidos, nadie se plantea hacerlo sobre planos, aaden, en un dato que corrobora Figueras: Es muy difcil vender sobre plano, solo se dan algunos casos aislados y siempre con inmobiliarias slidas.

El escarmiento de los consumidores durante la burbuja ha tenido tambin efectos en las estrategias de la banca. La gente ya no contrata la hipoteca que le ofrece su banco sin ms razones que el hecho de tener domiciliada en l la nmina desde hace un tiempo. En ese sentido, las entidades financieras estn optando por potenciar los crditos de tipo fijo como medio para mantener el negocio y atraer clientes, con ofertas que varan entre el 1,75% a diez aos del Popular y el 2,70% a treinta del Sabadell y que, en todos los casos, tienen como condicin que el contratante garantice unos ingresos mnimos de entre 2.000 y 3.500 euros mensuales. Los de inters variable oscilan entre el Euribor ms 0,9% de Kutxa y el Euribor ms dos puntos de Bankia, con, respectivamente, un ao al 1,4% y al 2,3%.

Para Figueras, que pronostica crecimientos del 10% anual en el mercado hipotecario espaol, la aplicacin de tipos fijos, que en el Sabadell alcanza el 80% de las operaciones, es una de las claves por las que ha aflorado la demanda de compra de vivienda. Aunque, si bien es una opcin que permite planificar la inversin, hoy resulta en muchos casos ms cara que las hipotecas variables al encontrarse el Euribor en el -0,005%.

Con todo, las operaciones de compraventa llevan todo el ao por encima de las 30.000 mensuales, con una horquilla que va de las 31.925 de marzo a las 36.856 de junio, lo que tambin revela que alrededor de un tercio de las operaciones se realizan sin financiacin bancaria. Tanta gente compra casas con dinero de su bolsillo?

Fuente: http://back.ctxt.es/es/20160914/Politica/8421/hipotecas-burbuja-inmobiliaria-alquiler-vivienda.htm



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