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Aumentar tamaño del texto Disminuir tamaño del texto Partir el texto en columnas Ver como pdf 30-11-2016

China
Cuando estalle la burbuja inmobiliaria

Robin Lee
Borderless movement


A finales del verano, en Shanghi se inform de un fuerte aumento repentino del nmero de parejas que pedan el divorcio. Esto no se debi a una sbita ruptura de numerosas relaciones, sino a los rumores que circulaban de que el ayuntamiento iba a introducir pronto mayores restricciones a la compra de pisos, favoreciendo a quienes compraran por primera vez. Por eso muchas parejas se apresuraron a obtener el llamado divorcio documentado antes de que entraran en vigor los cambios, con la esperanza de poder adquirir todava una segunda vivienda a mejor precio. Esta drstica respuesta al cambio legislativo previsto por parte de muchas parejas de Shanghi no fue la primera de esta clase, sino que volvi a poner de manifiesto alguno de los aspectos absurdos del mercado inmobiliario chino.

Los analistas llevan tiempo advirtiendo de los peligros de la creciente burbuja inmobiliaria en China. Por un lado, la enorme sobreinversin en la construccin de inmuebles con el fin de sostener el crecimiento ha producido las tristemente famosas ciudades fantasma, con galeras comerciales que siguen vacas y pisos y apartamentos sin terminar o no ocupados. La magnitud de la sobreinversin hace que gran nmero de pisos sigan sin ser vendidos, particularmente en ciudades de segunda. Al mismo tiempo, y pese a que en el pasado han experimentado alguna cada, los precios del mercado inmobiliario, impulsados por la especulacin, han seguido aumentando ltimamente de forma continua hasta alcanzar niveles extremamente altos en las principales ciudades. De acuerdo con la Oficina Nacional de Estadstica, las ventas de espacios en edificios residenciales aumentaron un 25,6 % en los ocho primeros meses de este ao, mientras que su valor se increment un 40,1 %. En Shanghi, los rumores sobre las nuevas restricciones siguieron a un aumento en el mes de julio del 27,3 % del precio de la vivienda nueva en comparacin con el ao anterior.

Pese a que en el caso de Shanghi las nuevas normas no entraron en vigor a comienzos de septiembre, como se haba rumoreado, y que posteriormente se dijo que varios agentes inmobiliarios haban sido detenidos por propagar los rumores para impulsar las ventas, en otras localidades los ayuntamientos s adoptaron disposiciones que supuestamente estaban encaminadas a enfriar el mercado inmobiliario. Mientras que el propsito de tales medidas consiste supuestamente en limitar las malas prcticas o los actos ilegales de los promotores y responder a la preocupacin por el aumento descontrolado de los precios, la realidad es que apenas contribuyen a abordar las causas subyacentes de los problemas.

Un problema es que cualquiera de estas medidas encaminadas a regular el aumento de la burbuja se ve socavada en gran medida por la existencia y el uso de una banca en la sombra y sus mecanismos irregulares de concesin de prstamos. El sistema chino de financiacin en la sombra es importante y se ha calculado que el ao pasado movi 54 billones de yuanes, el equivalente al 79 % del PIB de China. Esta financiacin en la sombra ha generado capacidades excedentarias en varios sectores de la economa china y en particular en el sector inmobiliario. Por otro lado, se han puesto en tela de juicio las propias medidas destinadas a controlar el mercado inmobiliario.

Yi Xianrong, economista y profesor de la Universidad de Qingdao, que ha comentado con anterioridad los riesgos de la creciente burbuja inmobiliaria china, es un buen ejemplo de alguien que ha cuestionado estas medidas. Este mismo ao ha llamado la atencin sobre el hecho de que el crecimiento del PIB del pas se basaba en su mayor parte en la construccin de infraestructuras con dinero pblico y en las ventas de viviendas, impulsadas por el aumento de los precios. Predijo que, aunque este crecimiento pueda mantenerse durante un ao, ms o menos, no podr continuar indefinidamente y tal vez cause nuevos problemas. Sin embargo, en un comentario ms reciente, ha puesto en tela de juicio varias polticas recientes de algunos ayuntamientos que supuestamente estn destinadas a encauzar el proceso, argumentando que no son realmente polticas encaminadas a controlar el mercado inmobiliario, sino que se trata de polticas de comercializacin del hambre inmobiliario. En otras palabras, las polticas no servirn para enfriar el mercado, sino que tendrn el efecto opuesto y favorecern la especulacin.

Yi cita algunos ejemplos concretos de localidades en que las acciones e intenciones de las autoridades locales resultan cuestionables al respecto. Critica, por ejemplo, que los intentos del ayuntamiento de Shenzhen de investigar a los promotores y hacer un seguimiento de los agentes inmobiliarios no funcionarn debido a que su enfoque no distingue entre los consumidores individuales que compran viviendas y las compaas de inversin que son una causa importante de la especulacin descontrolada en el mercado inmobiliario. Por consiguiente, acusa al consistorio de no abordar el problema y tacha de falsos sus intentos de regular el mercado inmobiliario, que segn l estn destinados a permitir que siga la especulacin.

Del mismo modo, en Fuzhou, donde el ayuntamiento decidi limitar la diferencia de precios entre diferentes lotes de la misma promocin al 10 % y declar que pensaba incrementar la disponibilidad de solares para la construccin de pisos en un 20 % durante los tres aos siguientes, Yi considera que estas medidas estn ms bien destinadas a decir a los inversores que los precios en el mercado inmobiliario irn en aumento, con el resultado de animarles a comprar inmuebles ms rpidamente. Tambin en Nanjing, donde se impusieron plazos para la solicitud de prstamos, critica los prstamos por haber favorecido con anterioridad el crecimiento del mercado inmobiliario y que la fijacin de plazos solo se aplicaba a un tipo de prstamos, pero no era una poltica que abordara el conjunto de este mercado. Tambin ha criticado otras polticas por inducir la especulacin inmobiliaria en los mercados, favoreciendo el aumento de los precios hasta niveles todava ms elevados.

Estas polticas de los gobiernos municipales, como ilustra la avalancha de divorcios de Shanghi, tambin ha atrado a ms sectores de las clases medias de China al mercado inmobiliario, de manera que, segn Yi, estas se vern cada vez ms atrapadas en la burbuja. Advierte de que, en el futuro, cuando se colapse el mercado, el efecto puede ser mucho peor que la cada de la bolsa en 2015, hasta el punto de que esta vez no habr va de escape para las clases medias.

Ms all de las familias de clase media que han buscado oportunidades de invertir y han recurrido al divorcio para poder comprar una segunda o tercera residencia, los efectos del aumento del precio de la vivienda tienen otras consecuencias graves de tipo social y econmico. El grado de especulacin, en la que participan empresas que adquieren cientos de unidades con nimo de realizar grandes beneficios, genera enormes desigualdades. En otro artculo, Yi critica la distribucin cada vez menos equitativa de la riqueza social que se deriva de la especulacin inmobiliaria, dado que la compra de una vivienda est cada vez menos al alcance de los hogares de renta baja. Adems, observa que con un mercado inmobiliario que se gua principalmente por la especulacin, y no por los consumidores, el efecto es negativo para el consumo, que se considera cada vez ms como un pilar fundamental del crecimiento econmico de China. Al aumentar los precios, quienes pueden permitirse la compra de una vivienda ven aumentar su deuda por tener que devolver prstamos e hipotecas, lo que puede reducir en buena medida el consumo general de estos hogares. Esto supone nuevas amenazas para la vitalidad de la economa china.

Por qu no aborda el gobierno las cuestiones subyacentes? Otra parte significativa del problema tiene que ver con la propiedad y el uso del suelo en la China actual. En este pas, la totalidad del suelo pertenece al Estado o a colectividades. En la prctica, esto significa hoy que el gobierno controla el uso del suelo y lo cede para determinados periodos de tiempo. As, los gobiernos locales venden a menudo terrenos mediante subasta, cedindolos al mejor postor, o a promotores con los que las autoridades mantienen estrechas relaciones. En muchos casos, los ayuntamientos expropian terrenos de vecinos, supuestamente en nombre del inters pblico, para luego venderlos con beneficio a los promotores, lo que supone una parte significativa de los ingresos de la municipalidad (en algunos casos hasta el 50 %) y contribuye de modo importante al PIB.

Estas prcticas relativas al uso del suelo no siempre se han dado. En efecto, a este respecto China ha aprendido de Hong Kong. Antes de 1988, la constitucin china estipulaba que el suelo urbano era propiedad del Estado y el suelo rural era propiedad colectiva. A ambas categoras se aplicaban clusulas que prohiban la compraventa o el arrendamiento de solares. No obstante, con la creacin de las zonas econmicas especiales (empezando con la de Shenzhen en 1980) ya se empez a resquebrajar el principio de nacionalizacin o colectivizacin de la tierra. Puesto que estas zonas estaban destinadas a atraer la inversin extranjera directa, haba que arrendar terrenos a empresas extranjeras, y desde entonces se extendi la prctica de arrendar terrenos de propiedad estatal o colectiva (con una indemnizacin simblica en este ltimo caso), a pesar de la prohibicin constitucional.

Muchas ciudades aprendieron de Hong Kong procedimientos para subastar tierras con el fin de promover la mercantilizacin del suelo. En aquel entonces, todo el suelo de Hong Kong perteneca a la corona britnica y el gobierno colonial utilizaba el suelo de la corona para recaudar dinero mediante la subasta y la entrega de terrenos al mejor postor. Los ayuntamientos chinos comenzaron a adoptar el procedimiento de Hong Kong y personas como CY Leung, que es topgrafo profesional, fue a China continental para ensear a las autoridades municipales cmo subastar tierras y promover el mercado inmobiliario en general.

El gobierno central se mostr impresionado por estos experimentos y en 1988 el Partido Comunista Chino enmend la clusula constitucional en cuestin para legalizar la venta de terrenos. Con ello copi de Hong Kong la alianza de amiguetes entre el gobierno, los promotores, los bancos y los agentes inmobiliarios, que se benefician todos de este monopolio y de esta mercantilizacin de las llamadas tierras de propiedad estatal o colectiva. Este sistema tambin hace que el aumento continuo del precio de los inmuebles redunde en inters de todos los componentes de la alianza. Al permitir a los promotores la venta de inmuebles a precio elevado se garantiza que seguirn comprando terrenos del gobierno, de modo que atacar a fondo el problema de la especulacin inmobiliaria no interesa a los polticos locales. Esto implica que cualquier medida encaminada a abordar cuestiones relacionadas con la demanda en el mercado inmobiliario, pero que evita acabar con la subasta de tierras de propiedad estatal o colectiva y su entrega al mejor postor, nunca dar resultado a largo plazo.

En trminos generales, la crisis inmobiliaria china es una crisis que ya afecta de lleno a quienes desean o no pueden permitirse comprar una vivienda para vivir en ella, e incluso ms a quienes han sido desplazados por proyectos urbansticos, y una crisis cada vez ms profunda para la clase media, en la medida en que la han animado a invertir en segundas o terceras residencias. La continuacin por esta va bajo el impulso de la especulacin y la complicidad del gobierno al ayudar al enriquecimiento de los promotores, tambin puede llegar a desestabilizar gravemente el sistema econmico chino cuando estalle la burbuja.

Fuente: https://borderless-hk.com/

Traduccin de Viento Sur



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