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Aumentar tamaño del texto Disminuir tamaño del texto Partir el texto en columnas Ver como pdf 18-04-2017

Las nuevas callampas
Boom inmobiliario en Estacin Central

Leonel Retamal Muoz
El Ciudadano


La comuna de Estacin Central vive un explosivo aumento de edificios en altura que resaltan a simple vista. Quienes viven en la zona desde antes que llegaran las llamadas moles todava no se acostumbran a su presencia. Estas megaconstrucciones han reconfigurado la comuna, prcticamente de un da para otro.



Qu tanto puede cambiar un barrio en cinco aos? Mucho: si construyes 30 edificios en diez cuadras, si tres mil nuevos autos recorren sus calles y si tienes 40 mil nuevos vecinos.

Es lo que est ocurriendo en Estacin Central, la insigne comuna que alberga una estacin de trenes, tres terminales de buses, un campus universitario de 32 hectreas y una agitada actividad comercial, sustentada en una poblacin flotante estimada entre 300 mil y 600 mil personas diarias.

Las inmobiliarias que dominan el mercado asumieron la renovacin urbana en la comuna ante la ausencia de un Plan Regulador Comunal y, enfocadas en el segmento socioeconmico C3 y D, construyen departamentos desde 17 metros cuadrados aprovechando al mximo el espacio y la altura. Hay rcord de edificios de viviendas de hasta 42 pisos, algunos con ms de 1000 departamentos. Las principales inmobiliarias son Su Ksa, Fundamenta, Paz Corp, Senexco, y otro sin nmero de empresas con nombres de fantasa que se desintegran al vender todo el proyecto (Sociedades por Accin, SpA).

Chuchunco City

Ah donde se emplazan edificios con cientos de departamentos o aquella torre de vidrio para oficinas, a la salida del Metro San Alberto Hurtado, era hace menos de 50 aos una zona de chacras de uso agrcola: era Chuchunco, el lmite poniente de Santiago.

Santiago terminaba en la Estacin Central y Chuchunco era en la poca, el smil de la punta del cerro, expresin popular para sealar una ubicacin lejana. Hoy Chuchunco tiene mall, estacin de buses, modernas torres de vivienda y oficinas, tren subterrneo y extensas zonas comerciales, que conviven con antiguos barrios residenciales. Es la nueva cara de Estacin Central, una comuna con apenas cuyo eplogo est en la esquina de General Velsquez con la Alameda, frente al Edificio Consistorial de la Municipalidad: siete torres de ms de 30 pisos en distintas fases de construccin y otros ya habitados.

Otro ejemplo: la histrica esquina de los circos, terreno de 6191 metros cuadrados se vendi en 2014 a un precio rcord de 50UF el metro cuadrado, unos 11,2 millones de dlares, cuando el promedio de venta en la comuna no supera las 20UF. La inmobiliaria SuKsa que lo adquiri, planea construir un megacentro comercial en la esquina, que ser el Costanera Center del sector Poniente: segn el permiso de edificacin que ingres a la Direccin de Obras de la Municipalidad, la inmobiliaria planea construir una torre de 40 pisos de altura, para 3237 departamentos, 49 locales comerciales y 449 estacionamientos.

En la normativa de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), se contempla la figura de los evaluadores ambientales independientes, que en la prctica, son empresas consultoras que realizan los estudios o declaraciones de impacto ambiental ajustndose a las normas vigentes. Esto, en el entendido que una evaluacin externa al proyecto otorgar mayor objetividad. Adems, revela la imposibilidad de las DOM de hacer seguimiento y evaluacin a obras de tal envergadura.

Esta fuente al interior de la industria plantea que el criterio de alteraciones significativas, no est detallado en ninguna parte. No hay certeza de qu es una alteracin, ni qu es significativa, resume. Ante la ausencia, los evaluadores independientes realizan sus propios modelos de impacto, determinando reas de influencia, generalmente de 1km a la redonda. Las posibles externalidades del proyecto quedan consignadas en la Declaracin.

Un proyecto promedio de Estacin Central cuesta 20 millones de dlares. Plantea que, si nosotros como evaluadores proponemos una ciclova, por ejemplo, de un milln de dlares, significa que la empresa agregar ese monto al total y lo recuperar subiendo el precio de los departamentos. Esa es una regla aprendida en el medio y deben lidiar con ella, ponderando los perfiles socioeconmicos de las obras que estudian. El titular nunca pierde, es la norma aprendida.

Impactos y mitigaciones

Hiplito Amstica y Rosa Gonzlez son un matrimonio que vive hace 30 aos en la Villa Santa Petronila, en la esquina de las calles Pudahuel con Las Rejas. Las casas fueron construidas hace unos 50 aos por Cocivil, para Carabineros, profesores y militares. Tienen dos hijos y viven con uno de ellos en una ampliacin del segundo piso. Su antejardn, lleno de plantas, est verde, pero un poco desordenado. Contribuye a esa impresin los materiales de construccin esparcidos por el patio y las bolsas de papel llenas de un material que parece cemento.

Son ms de diez kilos del polvo que recog del edificio, apunta el seor Amstica antes de entrar a su casa y apunta hacia el muro sur. La mirada choca contra un bloque de hormign de color caf, con lneas horizontales, que crece y crece hacia arriba. Al recorrerlo con la vista, pareciera que no termina: es su vecino, el Edificio Las Rejas.

Es el paradigmtico caso del vecino de los Amstica Gonzlez, el Edificio Las Rejas, de Inmobiliaria Las Rejas S.A., representado legalmente por Armando Ide Nualart, habitual lobbysta y gestor inmobiliario ante la Direccin de Obras Muncipales (DOM) de Estacin Central. El proyecto ingres por Declaracin de Impacto Ambiental (DIA) en junio de 2012, donde indica que se construirn dos torres de 23 pisos cada una, con un total de 1.017 departamentos y 4 locales comerciales en la torre poniente, adems un nivel de subterrneos con un total de 237 estacionamientos.

Durante los dos aos de construccin de la mole, su casa y calidad de vida recibieron los impactos. A pesar de las mallas de proteccin que instal la constructora para evitar que desprendimientos cayeran sobre su techumbre, de igual manera se rompieron algunas planchas de zinc de su casa, y debieron lidiar con el polvo que cada da se juntaba en su jardn. La empresa les hizo llegar bolsas y escobas para recoger el material particulado. As ocurri tambin, con las otras nueve casas colindantes al edificio de la Villa Santa Petronila.

En el polgono formado por las calles Ecuador, Santa Petronila, Pudahuel y Las Rejas, junto al Edificio Las Rejas, se construyen dos torres ms de Su Ksa, de 28 y 30 pisos, respectivamente. Por la calle Santa Petronila, ya est vendindose el edificio Santa Petronila de PAZ Corp., y an queda un pao de terreno de media hectrea que ya tiene anuncio de venta de la empresa Absal.

La explosin

El boom inmobiliario en Estacin Central data de 2008, cuando se construy el Edificio Titn, en unas antiguas canchas de ftbol. En su poca ya fue polmico, segn recuerda el diputado Hugo Gutirrez, concejal por la comuna entre 2004 y 2008. La administracin de la poca, cambi el uso de suelo del lugar, lo que provoc alegatos de organizaciones ciudadanas y expertos en urbanismo, pero el resultado es que hoy junto a la primera torre, se emplaza una segunda. Estn ubicadas colindantes a la Villa Las Araucarias, al sur del Hospital del Profesor.

De ah en adelante y segn consigna la informacin solicitada por Transparencia al Servicio de Evaluacin Ambiental (SEA), se aprobaron 28 proyectos inmobiliarios, otros 10 estn En Calificacin y uno En Admisin. Otros cuatro, de menos de 299 departamentos fueron aprobados directamente por la Direccin de Obras Municipales (DOM) de la comuna.

El edificio ms tmido tiene 15 pisos y 151 departamentos. Pero es la excepcin. La mayora supera los 20 pisos, hasta los ms grandes de 42 pisos, como el de Coronel Souper, nmero 3202, de Inmobiliaria Su Ksa, con 1131 departamentos. O el otro de Su Ksa, de 42 pisos, ubicado en Alameda 3837, frente al Terminal de Buses Sur, para 732 departamentos, actualmente en construccin.

Las cifras del boom

La explosin se constata tambin en los ingresos que percibe la comuna por concepto de permisos de edificacin y derechos de copropiedad de viviendas colectivas en altura.

Segn la Cuenta Pblica de Estacin Central, desde el ao 2010 en adelante comienza a evidenciarse el proceso, con la recaudacin de $52.595.691 por conceptos de derechos Municipales de permisos de edificacin. En 2011 se recauda ms del doble del ao anterior, $136.825.239. El ao 2012, la DOM confirma la tendencia de doblaje, registrando $366.821.448.

En 2013, ingresaron $682.212.976, en 2014, $ 752.535.97, un 10% ms que el ao anterior. Y 2015 marca un nuevo salto, con $1.143.679.986, slo por conceptos de derechos Municipales de permisos de edificacin, que los informes atribuyen a los nuevos proyectos de vivienda en altura. No obstante, no hay cifras claras del destino de estos ingentes recursos frescos para la comuna.

Esto lo confirma el reciente Pladeco 2016-2021 de la comuna, cuando seala que el sector inmobiliario ha tenido una inversin muy importante y actualmente la comuna lidera la oferta de departamentos de un dormitorio en todo Santiago, superando a Santiago, que concentraba el 43% del stock. Actualmente, la mayor oferta de departamentos se encuentra en Estación Central (20%), seguida por Santiago Centro (16%) y Ñuñoa (12%).

El mercado de venta de departamentos, segn Cifras de la Cmara Chilena de la Construccin (CChC), consignadas en el Informe N 18 de Junio, est a la baja. Tras el crecimiento de las ventas del ao 2015, empujadas por la publicidad de comprar sin IVA, se produjo un efecto rebote este 2016.

El 80% de los que se construyen en Estacin Central son departamentos de menos de 50 metros cuadrados (m2), que se traduce en departamentos studio, desde 17m2. El otro 20% de la oferta llega hasta 70 m2, con departamentos de hasta tres dormitorios y un bao.

En directa relacin con los precios, el 50 por ciento de la oferta son departamentos de menos de 1000UF; el 35% vara entre UF1001 y 1500; y un 15% restante no supera UF2000. Quienes compran estos departamentos responden al perfil socioeconmico C3, D o inversionistas inmobiliarios, que comprar para arrendar, principalmente a extranjeros(as).

Los Centralinos se organizan

El ao 2015, 16 Juntas de Vecinos se organizaron como Vecinos en Defensa de los Barrios de Estacin Central y comenzaron a pedir reuniones con la alcalda para recibir explicaciones y poner atajo a las construcciones en altura. Las inmobiliarias se movieron con mucho dinero entre los vecinos y los precios que pagaron convencieron a muchos de vender. Los que resistieron, quedaron atrapados o condenados a la sombra.

Alejandro Verdugo, presidente del Comit vive en una antigua casa en la calle Placilla, donde su seora tiene una peluquera que slo atiende previa reserva de hora. Su casa es la tpica, con un zagun, una puerta accesoria en la entrada , fachada continua, muros de adobe y un patio central que da acceso a los dormitorios.

Actualmente estn preparando una treintena de querellas civiles para que las empresa paralicen efectivamente sus obras y se apeguen a la normativa de la Seremi, que orden en abril de este ao detener las construcciones en altura, ante la inexistencia de un Plan Regulador que determine la altua mxima de estas obras. Muchos se arrepienten de haber vendido, porque con lo que les pagaron (alrededor de 400 millones de pesos), no consiguen en otro lado lo que tenan aqu: calidad de vida, cercana y calidad de viviendas.

Ellos han desarrollado asesoras a quienes no desean vender, y buscan seguir planteando la discusin sobre la construccin en altura. Saben que no hay pie atrs con lo que ya se hizo, pero buscan alternativas para remediar la merma en la calidad de vida: encarecimiento de cuentas de luz por sombra permanente, ruidos molestos, prdida de seal de celular y de TV, basura en las calles y, lo que alerta Verdugo, que los nuevos barrios se trasforme en guettos de inmigrantes, porque en esos edificios tampoco hay calidad de vida.

El boom de departamentos de los ltimos ocho aos, no tiene marcha atrs. Los hechos generan derechos, ante cualquier reclamo en Contralora. Es un conflicto abierto ante la creciente toma de conciencia ciudadana que busca hacerle frente a esta explosin inmobiliaria, amparada en la falta de Planos Reguladores y en el uso intensivo de la permisiva legislacin.


http://www.elciudadano.cl/2017/04/07/373506/las-nuevas-callampas-boom-inmobiliario-en-estacion-central/

Reportaje publicado en la edicin n 205 de la revista de El Ciudadano.



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