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Aumentar tamaño del texto Disminuir tamaño del texto Partir el texto en columnas Ver como pdf 17-11-2017

Frente Amplio: Propuestas para resolver el problema de la vivienda

Ernesto Lpez
The Clinic


La vivienda en Chile es vista como un bien de consumo y no como un derecho.

El Estado chileno ha entregado exitosamente subsidios a la propiedad de vivienda (actualmente un 64% de hogares del pas es propietario), pero lo ha logrado a costa de renunciar a derechos esenciales: ubicacin en la ciudad, calidad de vida, seguridad barrial, acceso al transporte, a servicios, a educacin, a salud, a oportunidades de empleo, etc.

La segregacin urbana en Chile es una de las ms altas del mundo. La delincuencia o problemas ambientales se agudizan en los barrios de menores ingresos, mientras que la cohesin, la solidaridad y la participacin son menores all que en el resto del pas (revisar informe Encuesta COES, 2017).El mito del barrio pobre pero solidario est muriendo en el Chile neoliberal actual.

El gobierno actual heredar al pas un dficit de vivienda que asciende a alrededor de 500 mil hogares, con ms de 40 mil familias asentadas en campamentos.

Desde 1990, los gobiernos neoliberales de la Nueva Mayora y de la derecha se auto- asignaron el rol solamente de entregar subsidios a los hogares para la compra de vivienda en el mercado privado. Este sistema es perverso, ya que segrega a las personas segn su capacidad econmica (comunas para pobres, comunas para la clase media, y comunas para los ricos). La capacidad de localizacin de los hogares depende de los precios de oferta que imponen las inmobiliarias privadas. Por estos motivos, gran parte del pas actualmente no puede acceder a la vivienda adecuada: hogares en formacin, estudiantes, pobladores, tercera edad, inmigrantes, son los principales afectados.

Como seala la ONU, la situacin en Chile es especialmente preocupante para los migrantes, quienes experimentan diversas formas de discriminacin en la vivienda: no pueden beneficiarse de subsidios hasta que hayan residido en Chile por al menos tres aos y se hayan convertido en residentes permanentes. Esto los obliga a arrendar en condiciones abusivas o residir en campamentos.

Ms difcil an es para las mujeres migrantes, especialmente si no estn unidas a un hombre. Con oportunidades de empleo escasas, no pueden arrendar una vivienda, y en los cits y campamentos suelen sufrir violencia.

La Encuesta a Campamentos realizada por TECHO (2017) muestra que el 60% de los hogares que viven en campamentos lo hace porque no puede solventar los altos costos de arriendo en el mercado formal. En Chile existen 660 campamentos, donde viven alrededor de 116.000 personas. Esta cifra ha aumentado en un 41% desde el ao 2011, y todo indica que lo seguir haciendo. Casi un tercio de los pobladores de campamentos son migrantes internacionales.

Los pueblos originarios, enfrentan bajos estndares de vivienda como resultado de polticas y prcticas discriminatorias de larga data. Las personas en situacin de calle siguen siendo un problema grave, y muchas veces sufren discapacidades y no encuentran opciones de vivienda excepto los servicios de alojamiento peridico, y de caridad.

El mercado de vivienda en Chile, totalmente privatizado, ha demostrado ser eficiente slo para generar beneficios privados a las empresas y a quienes especulan con departamentos, cits y terrenos perifricos (caso Caval, como ejemplo reciente). Pero este mercado es ineficiente para lograr vivienda de calidad para la mayor parte de los hogares del pas.

Las inmobiliarias chilenas aprovechan la falta de regulaciones sobre el uso del suelo. Por lo general, obtienen permisos para construir edificios en altura o complejos de departamentos sin restricciones de altura o densidad, sin consultar a los residentes locales, sin tomar en cuenta las necesidades o el carcter de la comunidad, y venden vivienda a precios muchas veces exorbitantes.

Hoy las rentabilidades de las inmobiliarias llegan sin problemas al 30% o 40% de su inversin, por proyecto. Un solo edificio de 300 departamentos se vende normalmente en 30 35 millones de dlares. Para aumentar sus ganancias, las inmobiliarias venden casas y especialmente departamentos cada vez ms caros, pero menos espaciosos, y en edificios cada vez ms saturados (en alta densidad) y con mayor impacto en los barrios que los rodean, destruyendo el patrimonio de los barrios y la calidad de vida de los vecinos. Pero los costos de construccin y suelo no han aumentado en la misma medida. El problema es que el mercado est muy concentrado, en pocas empresas, muy poderosas, que definen los precios.

Por otra parte, el mismo mercado inmobiliario produce vivienda social, segregada y en calidad insuficiente, casi siempre privilegiando sus altsimas rentabilidades por sobre la calidad, habitabilidad o seguridad de estos entornos. Es decir, agudizando (y no aminorando) los graves problemas de segregacin urbana que tenemos como pas.

Cmo se puede resolver el problema?

En el Frente Amplio nos hemos reunido diversos expertos en vivienda y ciudad, desde el mundo acadmico, barrial, de organizaciones populares, e incluso del sector privado (profesionales y pequeas empresas), con el fin de resolver este problema.

Nuestro objetivo principal es comenzar a hacer respetar el Derecho a la Vivienda en Chile, y usar todas las competencias que tiene el Estado para lograrlo (actualmente desaprovechadas).

Hay cinco ejes que nos parecen fundamentales:

1. Participacin directa (sin lucro) del Estado en la produccin de la vivienda

El Estado debe disminuir progresivamente la poltica subsidiaria heredada de la dictadura. Proponemos crear Corporaciones de Desarrollo Urbano (CDU), entidades pblicas sin fines de lucro, que gestionarn el suelo, contratarn directamente a las empresas constructoras privadas, por licitacin pblica y transparente (tal como lo hace actualmente el MOP), considerando rentabilidades normales para stas.

Eliminado el factor de lucro inmobiliario, el Estado ser capaz de asegurar precios de vivienda ms bajos para los habitantes del pas.

Las CDU se preocuparn de dotar de entornos habitacionales urbanos y rurales saludables y seguros para las personas. Al no producirse para fines de lucro de las grandes empresas privadas, la vivienda tendr tamaos dignos y adecuados para la vida de los hogares.

Las CDU tendrn directorio y autonoma de recursos a nivel de regiones, respondern a la autoridad regional democrticamente elegida y trabajarn con las oficinas de vivienda municipales. Es una medida de descentralizacin. Las CDU promovern el acceso a la vivienda en modalidad de compra, arriendo, cooperativa o autogestin, segn las necesidades de cada regin y hogar. Pensamos factible lograr en poco tiempo una participacin de entre un 15% a un 20% de la oferta de vivienda en el mercado, compitiendo con las inmobiliarias privadas, reduciendo los precios actuales de vivienda, ya que el mercado ser ms competitivo.

Esta medida no es nueva en Chile, y se asemeja a las eficientes corporaciones pblicas de vivienda, que fueron cerradas por la dictadura cvico-militar en 1975.

2. El Estado debe contar con Bancos de Suelo y Vivienda

Bancos de Suelo para el desarrollo de proyectos de inters social y equipamiento, con traspaso de suelo fiscal disponible para la construccin de vivienda de inters pblico y su infraestructura.

Banco de Vivienda para el arriendo y la inclusin social (hogares vulnerables, inmigrantes, pueblos originarios, etc.). El Ministerio de Bienes Nacionales y otras reparticiones pblicas ya cuenta con cientos de hectreas de suelo bien localizado de propiedad fiscal en las ciudades chilenas, las que podrn ponerse al servicio de las CDU.

3. Fomento a la autogestin de vivienda y cooperativas

Se deben apoyar las organizaciones sociales que buscan mantener su cohesin barrial, y que sean capaces de gestionar transparentemente los recursos pblicos disponibles. Es posible dar apoyo tcnico y econmico del Estado a los comits autogestionarios de vivienda, cooperativas sin fines de lucro y cooperativas de ayuda mutua o de autoconstruccin asistida, con un sistema solidario y de presupuesto diferenciado para estos fines. Existen ejemplos en el pas que ya han ocupado esta modalidad (modelos Ukamau y MPL), y son ms eficientes en trminos de precio, calidad de la vivienda y entorno, y localizacin, pese a todas las restricciones que les presenta el actual SERVIU.

4. Recuperacin de Plusvalas Urbanas

El pas debe exigir al sector privado devuelva las cuantiosas valorizaciones de suelo que generan las inversiones pblicas en infraestructuras urbanas. Estas valorizaciones actualmente son apropiadas exclusivamente y en su totalidad por las inmobiliarias y grandes propietarios de suelo, y deben retornar a la propiedad social. Estos cobros sern reinvertidos con priorizacin segn un ndice de vulnerabilidad comunal.

5. Eliminar la especulacin de suelo y promover estndares barriales

Se debe penalizar la retencin especulativa del suelo urbano, con aplicacin de impuestos progresivos a suelo subutilizado que considere como ltima opcin la expropiacin. Se debe realizar tambin mayor control de precios de arriendos residenciales privados. Por ltimo, definir y exigir estndares mnimos de infraestructura y equipamientos a escala comunal y barrial para los proyectos de vivienda, con exigencias de accesibilidad para
personas con discapacidad.

Se trata de medidas concretas, realizables al corto plazo, que mejoran la vida, y cumplen con el Derecho a la Vivienda de todas y todos los habitantes del pas.

* Ernesto Lpez es Arquitecto, asesor programtico de Vivienda y Ciudad, Candidatura de Beatriz Snchez

http://www.theclinic.cl/2017/11/08/columna-ernesto-lopez-propuestas-resolver-problema-la-vivienda-chile/



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