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Aumentar tamaño del texto Disminuir tamaño del texto Partir el texto en columnas Ver como pdf 07-09-2018

Los fondos buitre descuartizan Irlanda

Michael Byrne
El Salto

La creacin de dos bancos malos en Irlanda y la venta de activos a fondos extranjeros han puesto a Irlanda en manos de estos inversores.


Sucursal del AIB en 2010. Foto: William Murphy

Hasta la crisis financiera de 2007, los fondos buitre estaban sobre todo asociados a los pases del Sur y a la especulacin sobre los mercados de las deudas soberanas. Pero con la explosin de las deudas privadas ligadas a la crisis, los fondos buitre han aprovechado la oportunidad para recomprar a precio de saldo las deudas impagadas para conseguir enormes beneficios a corto plazo en Europa, y especialmente en Irlanda, comprando algunos crditos hipotecarios de bancos en quiebra y entrando en el capital de empresas en dificultades. Volvemos a encontrar esta estrategia especialmente en Francia con el desmantelamiento del grupo Vivarte y en ocasiones, siendo protagonistas los mismos fondos buitre, en Portugal.

LA CADA DEL MERCADO INMOBILIARIO EN EUROPA

Los precios inmobiliarios vivieron un crecimiento rpido particularmente en Irlanda, Espaa y el Reino Unido, por la especulacin inmobiliaria a finales de la dcada de los 90 y principios de los 2000. Los bancos concedieron prstamos importantes a los promotores inmobiliarios para construir casas, complejos de oficinas, centros comerciales, hoteles y otros tipos de proyectos. Pero, cuando estall la crisis en 2007, los precios inmobiliarios se hundieron rpidamente. Aunque asociamos a menudo el crash inmobiliario a pases como Irlanda y Espaa, la crisis sobrepas de lejos estos pases. Otros, como Gran Bretaa, Grecia, Letonia o Hungra vivieron burbujas inmobiliarias. Es ms, una gran cantidad de dinero invertido en el ladrillo en pases europeos de la periferia vena de bancos de pases denominados centrales, como Alemania, Francia y Reino Unido.

El crash inmobiliario europeo provoc una avalancha de deudas impagadas en Europa. Tres razones principales lo explican. Primero, los prestatarios vctimas de la crisis fueron incapaces de reembolsar sus prstamos. Esto es as para muchos hipotecados ordinarios, pero tambin para numerosos promotores de proyectos inmobiliarios a gran escala. Segundo, el valor de las propiedades que garantizaba esos crditos disminuy fuertemente. Juntos, estos dos factores asfixiaron la demanda de prstamos para vivienda. En este contexto, los fondos buitre hicieron su entrada en este mercado comprando a los bancos sus crditos dudosos. Segn estimaciones de 2015, los bancos europeos tenan hasta 879.100 millones de euros en crditos dudosos, es decir, en deudas impagadas o en riesgo de ser impagadas. La mayora sobre prstamos inmobiliarios.

EL GRAN MERCADILLO DEL SECTOR INMOBILIARIO IRLANDS

Irlanda ha sido el blanco principal de los fondos buitre que invierten en deudas inmobiliarias impagadas en Europa, principalmente a partir de 2014. Este mercado de deudas impagadas se form cuando varios bancos extranjeros se pusieron a vender sus portfolios de prstamos, en particular Danske Bank, Lloyds Bank y Ulster Bank/RBS. Pero los que ms han influido en este mercado son los dos bad banks (bancos malos): la National Asset Management Agency (NAMA) y el Irish Banking Resolution Corporation (IBRC), creados tras el rescate del Anglo Irish Bank. Este ltimo fue nacionalizado por el Gobierno irlands y transformado en el IBRC, al que el Gobierno confi la tarea de eliminar los activos txicos de la banca, la mayor parte de ellos, prstamos ligados al inmobiliario comercial. El IBRC fue liquidada en 2014, deshacindose, de una vez, de una enorme cantidad de activos en el mercado. La NAMA fue fundada en 2010 para adquirir y gestionar los prstamos inmobiliarios impagados de todo el sector bancario. Compr por 72.000 millones de euros prstamos inmobiliarios a cinco bancos irlandeses que representaban en ese momento el 47% del PIB nacional. La tarea de la NAMA es liquidar esos activos de aqu a 2020. Bajo la presin a la vez del Gobierno irlands y de la Troika (Banco Central Europeo, FMI y Comisin Europea), la NAMA ha vendido enormes volmenes de activos en muy poco tiempo.

Juntas, el IBRC y la NAMA han sido, en 2014, los mayores vendedores europeos de activos inmobiliarios en dificultades. De un total de 96.700 millones de euros de venta de activos inmobiliarios en dificultades en Europa, un montante de 36.000 millones corresponden a los activos vendidos por estos dos bancos malos. Casi toda esta deuda fue adquirida por fondos de inversin especulativos. El fondo Lone Star Capital, con sede en Texas, compr l solo el 60% de todos los activos llevados al mercado por el IBRC. El 90% de los activos vendidos por la NAMA fueron a sociedades estadounidenses de las cuales la mitad son fondos de inversin privados. Los principales fondos se llaman Lone Star, Cerberus, Oaktree Capital, CarVal, Apollo Capital, Starwood Capital, Marathon, King Street Capital y Blackstone. La mayor venta nica fue la del Project Eagle, prstamos por un valor de 4.400 millones de euros ligados al ladrillo de Irlanda del Norte, cedido a Cerberus, otro fondo de inversin estadounidense.

En la mayora de los casos, la deuda impagada es vendida con un enorme descuento. Por ejemplo, el Project Eagle fue vendido a Cerberus con un descuento del 72,7%. Estas reducciones permiten luego a los fondos buitre obtener beneficios.

CONNIVENCIA CON LA BANCA Y SUS CONSECUENCIAS

La mayora de las deudas impagadas compradas por los fondos corresponde a hipotecas de propietarios de viviendas habituales. Segn el ministro irlands de Finanzas, Michael Noonan, haba en 2014 hasta 10.000 hipotecas en las garras de estos fondos buitre. Ciertos expertos elevan esta cifra a cerca de 20.000.

Las investigaciones han demostrado las dificultades vividas por los tenedores de hipotecas con retrasos en los pagos. Estos retrasos se producen generalmente en un contexto de paro y de acoso por parte de los bancos. El miedo a los embargos conduce tambin a un estrs importante para las familias y a un impacto nefasto sobre la salud mental.

En vez de proteger a las personas en peligro de embargo, los bancos han preferido soltar el lastre de las hipotecas entre los fondos buitre. As el fondo Lone Star ha adquirido la totalidad del portfolio de prstamos hipotecarios de Lloyds Bank (4.000 hipotecas). La Permanent TSB (propiedad en ms del 90% del Gobierno) ha vendido su porfolio de prstamos hipotecarios en riesgo a Mars Capital Ireland, un fondo ligado a Oaktree Capital. El mismo fondo tambin ha comprado un porfolio de hipotecas a la IBRC. Tanager, un fondo estadounidense, ha comprado 2.000 hipotecas al Bank of Scotland de Irlanda.

Adems de crditos hipotecarios impagados, los fondos buitre compran tambin suelo. Un recurso extremadamente valioso en todas las ciudades, incluida Dubln, que est sometida a un crecimiento de su poblacin y a un dficit de viviendas (en particular de viviendas sociales). Los fondos buitre se concentran sobre todo en la construccin de inmuebles de oficinas y apartamentos de lujo. Tambin hay indicios de que la llegada de los fondos buitre en el mercado inmobiliario irlands est influyendo ya el trabajo de planificacin. Por ejemplo, en 2014, una Zona de Desarrollo Estratgico (SDZ, por sus siglas en ingls) ha entrado en vigor en los Docks de Dubln. La NAMA, que controla el 75% de los terrenos no construidos en el interior de esa zona, ha defendido con fuerza la creacin de la SDZ, en gran medida porque el sistema de planificacin rpida que ofrece es ms atrayente para los fondos buitre. Es ms, la adquisicin de parcelas para construir brinda a los fondos buitre una influencia considerable sobre los planes de desarrollo urbanos.

La especulacin frentica asociada con la entrada de los fondos buitre en Irlanda tambin ha disparado los precios del suelo a un ritmo alarmante, as como los de la compraventa de viviendas y los alquileres. La oferta de viviendas protegidas y otras infraestructuras tambin se est volviendo ms costosa para las autoridades locales y el Gobierno central.

Finalmente, la accin de los fondos buitre tiene impacto sobre los empleos. En efecto, los fondos buitre pueden tomar el control de una empresa para acceder a sus activos inmobiliarios y despus despojarla. El ejemplo ms notable en Irlanda es el de la tienda Clerys de la calle OConnell en Dubln. En proceso de administracin judicial, esta gran tienda ha sido comprada por los inversores estadounidenses Gordon Brothers, que a continuacin han revendido la compaa a una sociedad en manos mayoritariamente de un fondo especulativo con sede en Londres (Cheyne). Clerys fue entonces inmediatamente cerrada, lo que condujo a la prdida de ms de 400 empleos.

LAS DIFERENTES ESTRATEGIAS DE LOS FONDOS BUITRE

Tras la compra de las deudas, los fondos buitre utilizan diferentes estrategias: reestructurar y revender los prstamos o recuperar los activos inmobiliarios subyacentes para venderlos inmediatamente o renovarlos para a continuacin ponerlos en venta.

Para ilustrar la primera hiptesis, tomamos el ejemplo de un fondo que compra por 30 millones de euros un prstamo que presenta un saldo impagado de 100 millones de euros. Tras esta compra, el fondo reestructura el prstamo de manera que la nueva deuda se eleva a 40 millones de euros. El fondo apuesta as por que el deudor podr pagar esta nueva deuda. Si este es el caso, el prstamo que era impagado se convierte en ejecutable (performing loan). En este punto, el fondo puede elegir conservar el prstamo y percibir esos 40 millones obteniendo un beneficio de 10 millones de euros. La prdida de 60 millones de euros para la banca que ha vendido su deuda es, por su parte, cubierta por el pueblo bajo la forma de reflotamiento bancario (recapitalizacin, suministro de urgencia de liquidez, garantas del Estado). La otra opcin que tiene el fondo especulativo es vender este nuevo prstamo ejecutable a un conjunto mucho mayor de instituciones financieras tales como aseguradoras o fondos de pensiones.

En la segunda hiptesis, el fondo compra el prstamo nicamente para aprovecharse de los activos subyacentes, por ejemplo, un edificio de oficinas. Como el prstamo en cuestin est impagado, el deudor ya ha incumplido el contrato y, como tal, ese activo subyacente puede ser embargado sin gran dificultad legal o demora. Una vez que el fondo ha tomado el control de los activos inmobiliarios subyacentes, puede venderlos inmediatamente obteniendo un beneficio o quizs invertir (por ejemplo, procediendo a una renovacin) para conseguir un beneficio an mayor.

Hay tres puntos clave que dan a los fondos buitre una ventaja decisiva en el mercado inmobiliario irlands. Primero, los fondos buitre han irrumpido en Irlanda porque casi todas las instituciones financieras irlandesas han intentado quitarse de encima al mismo tiempo y en masa sus deudas inmobiliarias txicas. Segundo, al estar en crisis el sistema financiero irlands, hay una ausencia crtica de financiacin. Dicho de otro modo, es difcil, por no decir imposible para los actores nacionales, obtener crdito para invertir en el sector inmobiliario irlands. Como los fondos especulativos tienen acceso a un importante man financiero, pueden lanzarse ah donde los otros no pueden. Tercero, dado que no tienen presencia comercial en Irlanda o no tienen necesidad de mantener relaciones con la clientela, pueden presionar a los deudores duramente si quieren.

Fuente: https://www.elsaltodiario.com/fondos-buitre/los-fondos-buitre-descuartizan-irlanda



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