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Aumentar tamaño del texto Disminuir tamaño del texto Partir el texto en columnas Ver como pdf 13-09-2018

Fondos buitre y desahucios de viviendas
Espaa, sucursal de Nueva York

Pere M Comas i Miralles
Mientras tanto


Tan slo empezamos. Seguimos con las secuelas de la crisis inmobiliaria y bancaria

Un asunto que no termina nunca, para desesperacin de muchas familias. Un secreto a voces es que los fondos buitre extranjeros que invierten en el sector inmobiliario espaol andan ya detrs de un buen nmero de desahucios de viviendas, bien va ejecucin hipotecaria, bien va desahucios por impago de alquileres.

La actual solvencia, siempre inestable, de los bancos espaoles se fundamenta en gran medida en la venta acelerada y reciente de sus activos inmobiliarios txicos, y comportar mejor dicho, ya comporta una importantsima deslocalizacin de la titularidad del inmobiliario espaol y de crditos fallidos vinculados tambin a dicho sector.

La ingeniera financiera usada por los bancos espaoles para desprenderse de sus activos txicos

Merece la pena detenernos en la consideracin de las operaciones efectuadas recientemente y en el modus operandi que se ha seguido para ello. Toda una leccin de ingeniera financiera con consecuencias imprevisibles para el inmobiliario vinculado al tejido industrial y comercial de las pymes y para el ciudadano de a pie.

La Caixa

El pasado mes de junio La Caixa (operacin pendiente de aprobacin por la CNMC) vendi al fondo Lone Star aproximadamente un 80% de su negocio inmobiliario a 31 de octubre de 2017 y el 100% de Servihabitat (su sociedad gestora del patrimonio inmobiliario). La operacin comportar la creacin de una nueva compaa a la que La Caixa aportar estos activos y que luego vender en un 80% del capital social a Lone Star, reteniendo una participacin del 20%.

Santander

El Santander fue el primero en vender el ladrillo procedente de Banco Popular, unos 30.000 millones de euros, a Blackstone, el fondo estadounidense con sede en Nueva York, y al que denominan ya el rey de reyes espaol del tocho o del ladrillo. Es el propietario del piso del suicida de Cornell y el propietario del parque pblico de viviendas del Ayuntamiento de Madrid, en tiempos de la seora Botella.

Santander y Blackstone han creado una sociedad en la que el fondo estadounidense tiene el 51% de la nueva sociedad y el banco que preside Ana Botn, el 49% restante. La Vanguardia, en un artculo del 12 de julio pasado, comentando la venta por la patrimonial de la familia Lara a dicho fondo de la antigua sede social de Planeta en la Diagonal de Barcelona, indicaba:

La compra del edificio de Planeta confirma la confianza de Blackstone en el mercado inmobiliario espaol, y ms an en Catalunya, que tras la crisis poltica de octubre vivi un parn de inversiones aunque la economa ha seguido creciendo a buen ritmo: en abril el grupo ya invirti 2.000 millones de euros en la compra del 100% de las acciones del gigante del juego Cirsa a la familia Lao. Blackstone es ahora el mayor grupo inmobiliario de Espaa, por delante de la Sareb, con activos valorados en 15.000 millones de euros. La firma entr en el inmobiliario espaol en 2013 con la compra de EMVS, la empresa de viviendas sociales de Madrid, por 128 millones de euros y en el 2015 dio un salto adelante con la compra de una cartera de 4.000 millones de euros de hipotecas morosas de Catalunya Banc. Desde entonces el fondo ha ido creciendo con la compra de carteras bancarias y operaciones corporativas. As, en l os ltimos meses ha comprado la socimi Hispania, con una inversin de 1.905 millones de euros; HI Partners, la inmobiliaria que agrupaba los activos hoteleros de Banc de Sabadell, por 630 millones de euros y tambin el 51% de la cartera inmobiliaria del antiguo Banco Popular, por 5.100 millones de euros.

BBVA

BBVA tambin ha vendido a Cerberus, otro fondo estadounidense, tambin con sede en Nueva York, prcticamente todos sus activos txicos o problemticos, unos 13.000 millones, una operacin pendiente del acuerdo del Fondo de Garanta de Depsitos con la banca y Bruselas, al contar parte de estos inmuebles con epa.

Banco de Sabadell

Nos detendremos un poco ms en el Banco de Sabadell por razones de proximidad, si bien la operacin sigue el mismo esquema de los otros bancos. Dicha entidad anunciaba a finales del mes de julio la venta de 11.500 millones en activos txicos a Cerberus (9.100 millones de inmobiliario, las denominadas carteras Challenger y Coliseum) y a Deutsche Bank (2.400 millones en crditos fallidos, la cartera denominada Makalu).

En la subastilla de las dos primeras carteras, Cerberus le gan la partida al fondo estadounidense Blackstone. A principios del mes de julio vendi al grupo noruego Axactor otros 900 millones (cartera Galerna) de hipotecas morosas de la CAM. Segn diversas fuentes, Cerberus tiene un stock actualmente de no menos de 11.000 viviendas repartidas por toda Catalua.

De todos estos activos, Sabadell estima que podr desconsolidar unos 5.000 millones, ya que el resto tienen que esperar a que el Fondo de Garanta de Depsitos (FGD) cierre un acuerdo con la banca y Bruselas para que las prdidas que se produzcan, y que estn protegidas por un esquema de proteccin de activos (epa), no computen como dficit pblico.

Segn comunic Sabadell a la CNMV, el valor neto contable de los 9.100 millones vendidos a Cerberus se sita aproximadamente en 3.900 millones. Esto significa que el fondo se hace con estos activos con un descuento del 57%, aunque no ser el nico titular puesto que Sabadell traspasar los inmuebles a dos sociedades de nueva creacin, una con los adjudicados del banco procedentes de la cartera Challenger y otra con los adjudicados heredados de la antigua CAM cartera Coliseum, y que cuentan con la cobertura del FGD.

Cerberus tendr el 80% del accionariado de cada una de estas compaas, mientras que Sabadell mantendr el 20% restante. Este fondo compr tambin la cartera inmobiliaria de BBVA, como ya he comentado precedentemente. A diferencia de la venta del negocio inmobiliario de CaixaBank a Lone Star (y quiz por el altsimo descuento de la venta), la operacin entre Sabadell y Cerberus no incluye la venta del servicer o de la plataforma de comercializacin del banco, por lo que Sabadell mantendr la propiedad del 100% de la inmobiliaria Solvia. Esta compaa, adems, mantendr la exclusiva en la gestin de los inmuebles que ahora se traspasan.

No ocurri lo mismo con BBVA, ya que el banco cedi la comercializacin a Haya, el servicer de Cerberus.

Los efectos para las pymes y los ciudadanos de a pie de la limpieza de los trasteros de los bancos

La creacin de estas empresas conjuntas entre el banco y el fondo (procedimiento que han seguido, como hemos visto, los dems bancos, con escasas variables) es la solucin que se ha encontrado para evitar que el FGD deba hacer frente de golpe a todas las prdidas que genera la venta de estos inmuebles, con el consiguiente impacto en el dficit pblico y la necesidad de efectuar una derrama extraordinaria de gran dimensin a todos los bancos del sistema que hubieran visto perjudicados sus resultados.

De hecho, toda esta limpieza del trastero de los bancos, comporta, como ya he apuntado, una importantsima deslocalizacin de la titularidad del inmobiliario espaol y de crditos fallidos vinculados tambin a dicho sector, en favor de unos fondos que en la mayora de los casos no tienen ni domicilio en Espaa, o a lo sumo un telfono de los de no sabe, no contesta″ o un correo electrnico sin acuse de recibo ni de lectura. La mayora de estos fondos operan mediante sociedades interpuestas, digamos de gestin, con una desvinculacin absoluta del territorio donde lo hacen. Dicha desvinculacin de territorio y capital financiero titular del suelo tendr a nuestro entender muchsima ms incidencia que la aparicin en nuestro sistema urbanstico del denominado agente urbanizador, de relevante impacto en algunas comunidades autnomas, como Valencia o Madrid.

Barcelona y Madrid, pero tambin las dems capitales espaolas, padecen ya los efectos de esa deslocalizacin del capital inmobiliario, abonado a la simple especulacin con el precio de los alquileres de la vivienda, as como con los procesos de rehabilitacin de edificios previo desalojo de sus vecinos por las buenas (con pactos irrisorios) o por las malas y a la brava, en muchsimos casos. Es el denominado proceso de gentrificacin de nuestros ncleos urbanos histricos. Eso, tan slo empezamos.

Fuente: http://www.mientrastanto.org/boletin-171/notas/espana-sucursal-de-nueva-york

 



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