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Aumentar tamaño del texto Disminuir tamaño del texto Partir el texto en columnas Ver como pdf 22-10-2018

Las seis burbujas inmobiliarias que estn a punto de estallar

Diego Herranz
Pblico


El banco suizo UBS insta a los poderes pblicos a frenar los precios inmobiliarios para contener las tensiones en el mercado que existen ya en seis grandes ciudades del mundo. Su diagnstico choca con las embestidas de PP y Ciudadanos contra el intervencionismo que, a su juicio, presenta en este terreno el presupuesto acordado por PSOE y Unidos Podemos​.

Londres, una de las ciudades sealadas por el banco UBS. AFP  

Londres, una de las ciudades sealadas por el banco UBS. AFP

Regulacin. En su justa medida. Para ordenar el mercado y huir del capitalismo sin control. Esta es la receta que recomiendan desde el banco de inversin suizo UBS, que elabora cada ao uno de los estudios ms prestigiosos y reconocidos en el sector inmobiliario . En su ltima y reciente versin, la de 2018, enumera seis ciudades a cuyos mercados de vivienda cataloga de burbujas. Antesala de inestabilidades financieras y un fenmeno que -enfatizan los expertos del banco-, a menudo "no son identificadas como tales hasta que estallan".

Londres, msterdam, Vancouver, Toronto, Mnich y Hong-Kong son las capitales que, a juicio de su ndice Global de Mercados de Vivienda 2018 , se encuentran ya en estado de ebullicin. El informe contiene otro dato digno de mencin. "Existe un menor riesgo econmico de contagio en la actualidad que el que hubo en los booms inmobiliarios de finales de la dcada de los ochenta y en el credit-crunch de hace un decenio. Porque, entre otras razones, los focos de las burbujas se circunscriben, hasta ahora, a las grandes ciudades, sin que se atisbe an propagacin por el resto de los territorios nacionales en los que se encuentran.

Tampoco hay evidencias -dicen en el servicio de estudios de UBS- de exceso de crdito o de un ritmo de construccin desaforado. Las contrataciones hipotecarias, incluso en los mercados ms boyantes del momento, estn creciendo a la mitad de las que se registraron en los aos previos a la Gran Crisis Financiera , circunstancia que debera limitar los daos econmicos de cualquier correccin de precios que pueda ocurrir en el futuro inminente , constata el estudio. Adems de una cierta cautela inversora ante probables apreciaciones de los costes de compraventa y alquiler a medio plazo motivada por el temor a que se reproduzcan los activos txicos inmobiliarios del pasado reciente.

Para equilibrar la oferta y la demanda en los mercados de la vivienda , los analistas de UBS juzgan esencial que las autoridades polticas inicien medidas encaminadas a reducir las presiones sobre los precios. Porque los costes de viviendas estn aumentando en casi todas las grandes capitales del mundo. La mayora de las personas, sean asalariados o profesionales liberales, no pueden hacer esfuerzos para adquirir una vivienda en los centros financieros, si no se benefician de una herencia o perciben alguna remuneracin adicional del mbito familiar. Mientras los alquileres -aseguran- continan consumiendo gran parte de sus retribuciones salariales .

Ayudas a la vivienda y subida del salario mnimo

La relacin, pues, entre ingresos personales y el coste del alojamiento en las grandes urbes -en especial, de las potencias industrializadas o enclaves como Singapur o Hong-Kong- se encuentra distorsionado, segn el mercado. En clara contradiccin con las crticas que, desde Ciudadanos y el PP, se realizan contra los incrementos del gasto sobre las partidas sociales del presupuesto que han diseado el Gobierno socialista y Unidos Podemos , en general. Y contra las subidas del salario mnimo hasta los 900 euros -el repunte ms notable en Espaa, del 21%- y los cambios en la normativa de vivienda para, en palabras de Pablo Iglesias, evitar la especulacin y blindar la funcin social; en especial, sobre los alquileres.

Esencialmente, el acuerdo entre Gobierno y Podemos incluye la ampliacin de los plazos de las prrrogas obligatorias en los contratos de alquiler, desde los tres a los cinco aos; impide que se pacten garantas adicionales a cualquier fianza en metlico que exceda de dos mensualidades de renta; habilita a los ayuntamientos a regular temporal y excepcionalmente los precios en zonas con signos inflacionistas en las rentas de viviendas habituales y se compromete a hacer cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos para dar vigencia a esta batera de medidas. Los precios del alquiler se han incrementado en el ltimo lustro un 47% en Barcelona y un 38% en Madrid. Mientras que, segn la ltima radiografa del INE, las transacciones de compraventa en los seis primeros meses de este ao aumentaron un 10,9% en trminos interanuales, pese a que en junio se constat un alza moderada del 1,8%. Una ralentizacin mensual que no impidi que los precios aumentaran por encima de los dobles dgitos en Madrid, Barcelona y las islas, tanto las baleares como las canarias.

Los gobiernos son los nicos agentes que pueden intervenir en la contencin de los precios en la necesaria estrategia de evitar crisis inmobiliaria en sus ciudades, dicen en UBS. Por ejemplo, impulsando subsidios para el acceso a la primera vivienda o elevando la presin fiscal sobre las viviendas deshabitadas. Hay otras recetas que puede ser tambin determinantes, alertan en el estudio. Si bien, requieren de un equilibrio complejo de alcanzar porque podra reducir los precios y deprimir el mercado. El informe se refiere a la imposicin de una alta tributacin sobre las propiedades de ciudades especialmente caras, lo que podra retraer la inversin en el sector de extranjeros. Contribuira a rebajar rpidamente los precios, aunque a costa de daar a los propietarios que quieran vender, alerta.

De ah que sea imprescindible que la intervencin de las autoridades -nacionales, regionales y municipales- se deba proponer, en todo momento, la bsqueda del punto de gravedad en la balanza entre la oferta y la demanda . Sobre todo, en aquellos mercados donde las subidas de precios estn ntimamente influenciadas por los flujos de capital.

Las grandes capitales con burbujas inmobiliarias

La lnea argumental de este banco suizo choca frontalmente con los reiterados apelativos a la catstrofe econmica o los brindis al sol por el supuesto optimismo recaudatorio de unos presupuestos que conducen a la recesin y que no vigilan el control de gastos de sus polticas sociales que se escuchan en boca de los responsables econmicos del PP y Ciudadanos. Tambin extensible a sus lderes nacionales. E, incluso, a la patronal CEOE, que los considera inadecuados.

Pese a que, en materia inmobiliaria, los programas econmicos de 2017 -y del presupuesto para 2018 que se comprometi a ejecutar Pedro Snchez tras ganar la mocin de censura- pactados por ambas formaciones apenas dotaba con 474,2 millones de euros las partidas destinadas al acceso a la vivienda y al fomento de la edificacin. Con una tendencia, adems, de descensos interanuales. En aos en los que el coste de ser inquilino creca en Catalunya un 49% y en Madrid un 27% y los precios de venta , segn la tasadora Tinsa, suban un razonable 4,2% en toda Espaa, pero un 17,1% en Madrid y un 14,8% en Barcelona en 2017.

La radiografa de UBS sobre las seis ciudades bajo los efectos de burbujas inmobiliarias no deja lugar a dudas sobre la importancia de que las distintas administraciones pblicas tomen cartas en el sector inmobiliario . Sobre todo, porque en el ltimo ejercicio presupuestario en vigor en Espaa, el del pasado ejercicio, las ayudas a la vivienda, en forma de gasto (los referidos 474,2 millones) supusieron un prrico 0,04% del PIB y, si se les sumase las ventajas fiscales (valoradas en 2.171,8 millones de euros) aumentara al 0,22% del PIB. A la cola de los desembolsos pblicos de la UE y lejos del promedio europeo de 2014, ao en el que todava se apreciaba los efectos de la crisis de la deuda del euro, cuando alcanzaron el 0,6% del PIB comunitario. Por orden ascendente, de menor a mayor peligro de estallido, el indicador anual de UBS realiza las siguientes radiografas de situacin. Todas ellas, con una visin panormica entre gastos de vivienda y capacidad adquisitiva de sus residentes, y anticipando posibles efectos perniciosos.

6.- Londres. Por segundo ao consecutivo, la incluye en su lista. De media, la inflacin ajustada a los precios de la vivienda en la capital britnica supera con creces los valores de 2007, el ao previo a la crisis financiera. En concreto, superan el 10% los precios de ese ejercicio. Mientras el alquiler ha permanecido estable y los ingresos se han reducido un 10%. En definitiva, la vivienda en Londres resulta inaccesible para la mayora de sus residentes. Uno de los carburantes de esta subida es la elevada tributacin sobre los inmuebles de lujo y sobre las propiedades en alquiler con derecho a compra. La inflacin de la vivienda sigue erosionando la capacidad de compra de los habitantes de la capital.

5.- msterdam. En los ltimos cuatro trimestres el precio de la vivienda se ha disparado un 12% en un mercado que es, ahora, un 60% ms caro que en 2013. El gran impulso inflacionista surge por el notable incremento de los ingresos personales desde ese ejercicio econmico. En la prctica totalidad de las grandes del pas. A nivel nacional, los precios medios se han ms que duplicado en los ltimos cinco aos. Dado su calentamiento, cualquier endurecimiento de las condiciones crediticias, en los albores de una poltica de encarecimiento del precio del dinero en el BCE, podra precipitar el estallido de la burbuja abruptamente.

4.- Vancouver. Los desequilibrios entre los precios de las viviendas y los ingresos reales se han intensificado. El coste de la adquisicin de inmuebles en esta ciudad canadiense se ha duplicado en doce aos. Aunque en los ltimos trimestres hayan repuntado entre un 5% y un 7% el salario medio de sus residentes. El Gobierno local intenta contener la especulacin, a pesar de que las presiones fiscales sobre la compra de vivienda y sobre los adquirentes extranjeros sigan siendo especialmente elevadas. El encarecimiento de las hipotecas podra precipitar el final del boom.

3.- Toronto. Desde que el precio de la vivienda se ralentiz, hasta casi congelarse, a mediados del pasado ejercicio, el mercado inmobiliario de esta ciudad se ha clamado. Aunque, en trminos ajustados a la inflacin, su censo de viviendas haya subido sus precios ms de un 50% en cinco aos. El pasado ejercicio, las autoridades municipales aumentaron impuestos sobre la compra de inmuebles de extranjeros y sobre los apartamentos vacos, adems de poner en marcha estrictos controles sobre el mercado del alquiler. Todo ello ha contribuido a apaciguar el fervor inversor, si bien la debilidad reciente del dlar canadiense frente al billete verde estadounidense podra de nuevo ejercer de atraccin al capital forneo.

2.- Mnich. Los precios de la capital bvara se han duplicado en los ltimos diez aos y prosigue con su trayectoria alcista. El precio nominal de los alquileres creci un 9% el pasado ejercicio en un mercado que refleja un histrico censo de viviendas vacantes. La compra de un apartamento de 60 metros cuadrados demanda ocho aos de ahorros salariales para afrontar la entrada y la participacin casi imprescindible de una agencia de servicios inmobiliarios. La construccin de nuevas viviendas se ha intensificado. Pero a precios elevados. Por lo que las subidas de tipos en Europa podran acelerar el estallido de la burbuja .

1.- Hong-Kong. El encarecimiento del mercado inmobiliario en este enclave bajo soberana china es ya crnico. La demanda de compra se mantiene en estado boyante gracias a las peticiones de residencia de extranjeros que acuden por razones profesionales y los que tratan de colocar sus excedentes de capital. Incluso entre los altos directivos, la propiedad parece una quimera. Las presiones polticas han empezado a hacer mella, pero slo inicialmente. Porque el mercado de Hong-Kong lo manejan los propios propietarios de inmuebles, que solicitan cifras astronmicas ante la demanda permanente de adquisicin. La imposicin adicional por viviendas vacas y las ventajas a la compraventa rpida de inmuebles para mejorar la entrega de llaves, son dos claves recientes que se han instalado en el mercado con mayor grado de ebullicin del planeta.

La lista la completan ciudades estadounidenses, europeas y asiticas. Aunque ninguna de ellas con la consideracin de burbuja. En EEUU, el analista de UBS en el mercado inmobiliario estadounidense , citado por Bloomberg, incide en que el sobrecalentamiento de los precios de la vivienda puede durar muchos aos, ms de lo que inversores y posibles clientes esperan para tomar sus decisiones de adquisicin de propiedades. Las mayores ciudades de EEUU han experimentado alzas de precios del 35% en los ltimos cinco aos, seala el informe. Slo Nueva York registra un leve descenso en el ltimo ao, ms pronunciado en Manhattan, que llega al 5% en los apartamentos de lujo. Por dos motivos: las deducciones fiscales establecidas por sus regidores locales y por el aumento de los tipos de inters, que se trasladan de inmediato al coste de las hipotecas.

Brecha entre ingresos y gastos inmobiliarios

Pero no slo UBS deja constancia de la distorsin entre salarios y precios inmobiliarios tras la crisis. Las instituciones multilaterales, desde el FMI, a la OCDE o el Banco Internacional de Pagos (BIS) certifican que, en ms de la mitad de las economas de rentas altas, las retribuciones han crecido muy por debajo del coste de las propiedades. En medio de un ciclo que sigue siendo claramente alcista. Con escasas seales, y an testimoniales, de ralentizacin o, incluso, de ligera correccin. En el caso de Espaa, se sita por debajo de la ratio de 2010 porque incorpora los precios a nivel estatal, que se reducen, de media, considerablemente respecto de las principales capitales.

Fuera del mbito de las ciudades, hay otras latitudes donde el boom inmobiliario se ha asentado en los ltimos aos. Son los pases nrdicos, donde un reciente estudio de Moodys asegura que el precio de la vivienda se ha elevado ms de un 70%. Aunque, por lo visto, sin que pueda an catalogarse de burbuja. Si se nos pregunta cul es el mayor riesgo latente sobre las economas escandinavas, diramos que los mercados inmobiliarios, asegura Erik Bruce, economista en el banco Nordea, para quien resulta normal, dado el bajo nivel de los tipos de inters, la cada del paro y el optimismo empresarial en el futuro econmico en estos pases. Noruega es uno de los casos de aterrizaje suave. De momento, slo durante la poca estival.

El repunte ms all de este porcentaje, en el ltimo lustro, se refiere al mercado inmobiliario en Suecia y Noruega. En Dinamarca es algo inferior, pero supera el 50% , aunque en Copenhague se ha duplicado en relacin a 2012. Mientras en Oslo, los ajustes financieros de familias y empresas han rebajado los precios en los ltimos dos trimestres entre un 7% y un 8% en trminos interanuales. Si bien, an no ocurre lo mismo en Estocolmo, donde la demanda de adquisicin de apartamentos sigue en cotas desconocidas en nueve aos. Y el pulso inmobiliario en la capital sueca marca tendencia en el resto de grandes capitales escandinavas, aclaran en Nordea.

Para Moodys, en cambio, el mayor riesgo se sita en Noruega. En su conjunto. Sus anlisis dan a este mercado la mayor cota de desequilibrio entre ingresos retributivos y costes de vivienda , as como el movimiento especulativo ms vigoroso bajo condiciones crediticias nacionales. De todo el mundo. A esta coyuntura se une otro fenmeno. Que Noruega es el pas de todos los que conforman el estudio de la agencia de rating con un mayor ndice de viviendas en propiedad con casi el 85% del censo inmobiliario del pas. Y sita a Espaa entre las economas con opciones de sobrecalentamiento del sector y mayor brecha entre ingresos y gastos.

Un diferencial que, a juzgar por las crticas del PP y Cs al aumento del salario mnimo y a la intervencin de los poderes pblicos para controlar la especulacin de reducir los precios inmobiliarios, est condenado a pervivir hasta que la mano invisible que mece los mercados, su particular utopa proftica, as lo desee.

Fuente: https://www.publico.es/economia/vivienda-seis-burbujas-inmobilarias-punto-estallar.html



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