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Aumentar tamaño del texto Disminuir tamaño del texto Partir el texto en columnas Ver como pdf 26-01-2019

Capitalismo macabro
Cuando la rentabilidad depende de la muerte del inquilino: as opera la socimi que compra viviendas a ancianos

Diego Larrouy
El diario


- La inmobiliaria Almagro, que ha comenzado a cotizar este mircoles, plantea en su informacin financiera una tabla con los aos de vida, y por tanto de contrato, que estima para cada inquilino

- La compaa considera que la incertidumbre sobre la sostenibilidad del sistema de pensiones ayuda a la expansin de este nicho "desatendido" por otras socimis

- Como riesgos del modelo de negocio sealan que "la esperanza de vida real [del inquilino] fuese mayor a la estimada"

 

Logo de la socimi Almagro en el toque de campana de la Bolsa.

Logo de la socimi Almagro en el toque de campana de la Bolsa. BME

Vender su casa al llegar a la vejez y quedarse en ella hasta el fallecimiento para vivir de manera cmoda. Se trata de una prctica que ha comenzado a ganar terreno en los ltimos tiempos. Tal es as que este mircoles aterriz en el Mercado Alternativo Burstil (MAB), la Bolsa secundaria, la primera socimi espaola especializada en este tipo de acuerdos, Almagro Capital.

La inmobiliaria se dedica a adquirir inmuebles con descuentos a personas de avanzada edad, que se quedan en la vivienda en rgimen de alquiler y con un contrato "vitalicio", es decir, hasta el fallecimiento. En ese momento, pone en venta la casa, confiando en obtener un beneficio gracias al recorrido al alza de los precios durante estos aos.

De este modo, el modelo de negocio de Almagro Capital es diferente a otras socimis. Mientras el resto compra activos que pueden estar vacos y luego busca inquilinos, esta inmobiliaria tiene ya inquilino puesto que es a l a quien se lo compran y luego firma un contrato de alquiler. Este contrato vence con el fallecimiento del anciano.

La empresa ha comenzado a cotizar con una cartera compuesta por una docena de viviendas ubicadas en Madrid. Para hallar el valor de estas propiedades, la inmobiliaria ha hecho una estimacin sobre cunto tiempo va a tener la vivienda ocupada antes de poder venderla, es decir, cundo prev que fallezca el inquilino. Esta estimacin figura en la propia documentacin presentada al mercado para poder cotizar en Bolsa y va desde los 4,3 aos en el ms mayor de sus alquilados y los 15,5 aos de los ms jvenes. Para hacer este clculo, la compaa se basa en las estadsticas de esperanza de vida que tiene el Instituto Nacional de Estadstica.

Tabla incluida en el folleto de emisin de acciones de la socimi Almagro.

Tabla incluida en el folleto de emisin de acciones de la socimi Almagro.

Con esta operacin, Almagro confa en obtener un retorno "de doble dgito" por su inversin. Para ello, se basa en la "tendencia alcista del precio de la vivienda que se va intensificando trimestre tras trimestre". El objetivo es la adquisicin de activos en zonas 'prime' (de mayor precio) de las capitales de provincia o de barrios donde se prevea un importante recorrido al alza. En especial, interesan reas con alta concentracin de personas de avanzada edad. El descuento medio en la compra de vivienda ronda el 5,25% respecto al precio de mercado, segn apunta el folleto.

Sin embargo, este modelo de negocio conlleva sus "riesgos" como la propia inmobiliaria apunta en el citado documento. Uno de estos es la posibilidad que, finalmente, el inquilino viva ms de lo inicialmente previsto. "Si la esperanza de vida real fuese mayor a la estimada, se podra dar un retraso en la venta del activo y la rentabilidad final obtenida podra ser inferior a la estimada", apunta el texto.

Aade que, para "minimizar" este riesgo, la empresa podr vender la vivienda a un comprador "que acepte las mismas condiciones que Almagro cuando la coyuntura econmica permita obtener un retorno positivo". Otro de los riesgos a los que hace referencia es que en este periodo en que mantiene a los inquilinos el precio del activo no solo no suba sino que descienda.

Un nicho distinto al de otras socimis

La empresa confa en este modelo de negocio, ya que asegura que en la actualidad es un nicho "desatendido". En el folleto defiende que ofrece a la gente mayor una alternativa para monetizar su vivienda, "superior a las soluciones tradicionales (hipoteca inversa o renta vitalicia)". Esto le ofrece, segn explica, acceder a un segmento de la poblacin "que no es el objetivo de otras socimis", adquiriendo viviendas con "alto descuento".

Con ello, considera que el mercado potencial "est en constante crecimiento", debido al aumento de la poblacin de edad avanzada. A ello, Almagro aade que "cada vez hay ms incertidumbre con respecto al futuro del sistema de pensiones" y que esto llevar a las personas mayores a estar "ms predispuestas" a monetizar su casa en vida. Apunta, adems, que esta tendencia se ver potenciada por la incorporacin de los babyboomers a la jubilacin.

La estrategia del grupo pasa por seguir adquiriendo viviendas durante este ejercicio y estima que incorporar cinco inmuebles a su cartera. Prev dar el salto fuera de Madrid y diversificar sus inquilinos segn distintas edades y barrios. En la capital, los actuales activos se encuentran principalmente en barrios como Salamanca, Chamber o Retiro, algunos de los de rentas ms altas de la ciudad. Son viviendas, algunas de ellas, construidas a comienzos del siglo XX.

Almagro es una compaa creada en 2017 y convertida hace apenas dos meses en socimi. El principal accionista es Alcor Sociedad Estratgica, que tiene casi un 13 % del capital, y cuenta con diversos inversores entre los que destaca el abogado Luis de Ulibarri San Vicente, que ocupa la presidencia del grupo, y tiene algo ms del 5 % de las acciones. En su primera jornada en Bolsa ha subido un 1 %, dejando su valoracin en el entorno de los 10 millones de euros.

Fuente: https://www.eldiario.es/economia/socimi-ancianos-alquilarselos-rentabilidad-esperanza_0_857764514.html



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