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(Argumentos para la lucha)
Aumentar tamaño del texto Disminuir tamaño del texto Partir el texto en columnas Ver como pdf 23-04-2019

PropTech
Los algoritmos que gentrifican tu ciudad

Yago lvarez Barba
El Salto Diario


El sector inmobiliario est aplicando herramientas tecnolgicas como el big data, algoritmos o machine learnig para apuntar a los barrios donde pueden maximizar sus beneficios

Si pensamos en la relacin entre las nuevas tecnologas y la gentrificacin seguramente lo primero que nos venga a la mente sea Airbnb. El capitalismo de plataforma aplicado al turismo mediante este tipo de plataformas de alquiler temporal ha sido uno de los factores que ha encarecido la vivienda en muchas ciudades, aunque no el nico. Pero la tecnologa y la acumulacin de datos ha dado un paso adelante, cogidas de la mano del sector inmobiliario, para crear una nueva rama de herramientas y empresas tecnolgicas bajo el nombre de PropTech.

La industria inmobiliaria no se poda quedar atrs. Los beneficios del sector que invierte en vivienda o en propiedades no son los mismos que en la poca de la burbuja inmobiliaria. El desarrollo tecnolgico en el uso de datos ha abierto nuevas oportunidades de segmentacin y estudio de mercado para buscar la maximizacin de estos beneficios. Si hacerlo significa gentrificar la zona elegida, pues bienvenido sea.

Las ciudades, y las personas que las habitamos, estn totalmente mapeadas. El flujo de datos que producimos mediante el uso de las redes sociales, la geolocalizacin de nuestro telfono o aquellos que cedemos cuando, sin leer la mayora de las veces, clickeamos en esa pestaa en la que aceptamos las condiciones estn siendo aprovechados por una nueva oleada de start-ups tecnolgicas al servicio del sector inmobiliario y de inversores que quieren volver a l. Algoritmos que cruzan tus me gusta con datos sobre evolucin de precios de viviendas, tus estrellas al ltimo restaurante en el que has comido con el precio del metro cuadrado de solares vacos de la misma zona, los follows a una cadena de gimnasios con la permisividad de la legislacin urbanstica y fiscal para nuevos inversores. Big data y machine learning que acaba sealando puntos concretos a inversores, constructoras o inmobiliarias para que rentabilicen al mximo su dinero.

INTELIGENCIA ARTIFICIAL ASESORANDO A FONDOS BUITRE

Nos asociamos con los mejores agentes inmobiliarios para establecer vehculos de inversin aumentados por Inteligencia Artificial (IA). As es como se describen en su pgina web la empresa Skyline AI, fundada en Nueva York hace tan solo dos aos. Esta tecnolgica extrae datos de ms de 130 fuentes diferentes utilizando machine learning, software que aprende y evoluciona de manera autmata, con el fin de mejorar la experiencia existente para lograr un elevado rendimiento a lo largo del ciclo de vida de la inversin.

La empresa realiza un estudio algortmico sobre mapas de Google para identificar bloques de apartamentos a los que se les puede sacar una rentabilidad futura mayor. El cruce del big data sobre distancias a restaurantes, escuelas de calidad u otras facilidades seala a Skyline AI el punto exacto. Una vez elegido el edificio, la empresa ofrece dicha informacin a los fondos de inversin inmobiliarios para realizar ofertas por el edificio de manera conjunta. Segn datos de la propia empresa, actualmente tienen cartografiados y digitalizado los datos de 400.000 edificios en los Estados Unidos.

EL COWORKING QUE VALE 20.000 MILLONES DE DLARES

Factual es una de esas empresas de acumulacin y procesamiento de datos. Segn su propia web, se dedica a dar acceso a los profesionales de marketing y a los analistas a los datos ms fiables, precisos y completos del mundo sobre lugares y personas de todo el mundo, transformando productos, publicidad y empresas con datos que lo sitan todo en su contexto. No es una de esas marcas conocidas para el gran pblico, pero entre sus clientes podemos encontrar a Uber, Facebook o la petrolera Shell.

La empresa de construccin y gestin de espacios de oficinas compartidas WeWork, fundada en New York en 2010 y con una estratosfrica valorizacin de 20.000 millones de dlares, conoce muy bien las bondades del uso de los algoritmos y big data por parte de empresas como Factual. La empresa de coworkings, con presencia en ms de 18 pases y 150 ciudades, ha desarrollado un ndice para catalogar las zonas y barrios de las grandes ciudades y as decidir cules son las ms convenientes y rentables para invertir en sus oficinas. Mediante el cruce de datos de los me gusta o follows a restaurantes, tiendas de moda para profesiones liberales o gimnasios con datos demogrficos o de concentracin de empresas, rangos salariales o ndices de delincuencia, WeWork elige las mejores zonas para comprar o construir edificios de oficinas compartidas. Esas mismas reas que acaban convirtindose en desiertos de vecinos y de pequeos comercios, para convertirse en gentrificadas zonas de negocios solo aptas para rentas altas.

La multinacional, con ayuda financiera del banco japons SoftBank (detrs de muchas de las empresas tecnolgicas punteras en todo el planeta), lanz en 2016 CoLiving, para ofrecer alquiler temporal de viviendas, Rise by We (o WeWork Wellness) para entrar en el mercado de los gimnasios de lujo para directivos, y en 2018 WeGrow, una cadena de colegios para los hijos de esos mismos profesionales.

INDUSTRIA CRECIENTE EN ESPAA

Como no poda ser de otra manera, la industria inmobiliaria y financiera espaola, sumada a una gran cantidad de pequeas empresas tecnolgicas, estn importando esas tcnicas al mercado espaol. Segn el portal Hispacasas.com, con datos de marzo de 2019, ya son 302 empresas relacionadas con la PropTech. En este listado se incluyen desde empresas de crowdfunding para la inversin en viviendas, software y programas de gestin inmobiliaria, tecnolgicas big data o blockchain aplicadas al sector.

Urban Analytics es una de ellas. Utilizamos herramientas que, de una forma microsegmenteda y microlocalizada, recopilan, estructuran, producen y analizan informacin de diversas fuentes (privadas, opendata, redes sociales, propias), explica su web, con la intencin de que sus clientes puedan tomar decisiones econmicas y sociales de forma rpida y documentada.

Adems de los datos demogrficos y socialdemogrficos, esta empresa con sede en Madrid tambin trabaja con factores de morfologa urbana, como la densidad de vivienda, mixticidad de uso, visibilidad o geometra urbana. En su web podemos ver un ejemplo de mapeo en el que se muestran indicadores de precios de alquiler o venta al metro cuadrado, el crecimiento del mercado o las semanas a la venta de barrios de Madrid.

GOOGLE, IDEALISTA.COM Y BBVA

Carto, la empresa de mapeo y visualizacin de datos de Google con la que el Ayuntamiento de Madrid ha firmado un convenio de intercambio de informacin para mejorar el trfico, tambin tiene su rama de servicios para la industria inmobiliaria. La empresa del grupo de Google ayuda a las inmobiliarias a identificar dnde expandir, establecer y reubicar a travs de la visualizacin de ubicaciones de propiedades comerciales y residenciales. Mediante el Observatorio de datos que Carto proporciona a sus clientes se pueden comprobar datos como la densidad de poblacin y el rendimiento econmico para, segn indica la empresa, ayudar a tomar las decisiones ms importantes de su cartera de inversiones.

Entre sus clientes en Espaa podemos encontrar al banco BBVA, la inmobiliaria Knight Frank o el conocido portal de compra y venta de viviendas Idealista.com.

EL ALGORITMO TAMBIN COME FAST FOOD

Igual que las anteriores, Geoblink tambin ofrece servicios de big data para el sector inmobiliario y entre sus clientes cuenta con la inmobiliaria de BNP Paribas o con la mayor Socimi de Espaa, Merlin Properties. Pero esta tecnolgica tambin ofrece servicios de localizacin para retail, o sea para empresas de venta al por menor. Mediante las mismas tcnicas de gestin de datos que las otras empresas, Geoblink asesora a sus clientes para comprender qu activos desarrollar en cada lugar, identificar a los clientes objetivo y llevar a cabo promociones optimizadas para cada cliente potencial, segn explica su web, as como aconsejar dnde comprar o vender activos, encontrar mercados emergentes y analizar activos inmobiliarios en cuestin de segundos.

Entre los clientes de estas empresas, que por sus precios no estn al alcance de pequeos comercios o restaurantes, se encuentran las mayores cadenas de franquicias de comida rpida como las pizzerias Papa Johns, KFC o Pizza Hut. Otro tipo de negocios, usuales en las calles de los barrios ms gentrificados, como los gimnasios Basic Fit o las tiendas de IKEA tambin se encuentran entre el listado de clientes satisfechos con las soluciones algortmicas de esta empresa tecnolgica.

En resumen, unas pocas empresas tecnolgicas de extraccin de datos, de la mano de grandes fondos inversores e inmobiliarias, estn modificando el mercado aplicando medidas que difcilmente estn al alcance de las pequeas empresas y facilitan la concentracin y acumulacin de ese poder. Tcnicas que sealan los barrios "ms cool" y aquellos donde el dinero de esos fondos podrn desplazar a los vecinos e impulsar los procesos de gentrificacin y expulsin de las ciudades.

Fuente: http://www.elsaltodiario.com/big-data/proptech-algoritmos-inmobiliaria-que-gentrifican



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