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Aumentar tamaño del texto Disminuir tamaño del texto Partir el texto en columnas Ver como pdf 27-04-2019

Existe una burbuja en el mercado del alquiler?

Jos Manuel Muoz Puigcerver
The Conversation


El pasado 1 de marzo, tan slo cuatro das antes de que las Cortes se disolvieran con motivo de la nueva convocatoria electoral que tendr lugar el prximo mes de abril, el Ejecutivo de Pedro Snchez aprob un nuevo Real Decreto sobre la Vivienda que pretende incidir especialmente en el mercado del alquiler. A diferencia del anterior, que entr en vigor el 14 de diciembre y que fue derogado 39 das ms tarde por la negativa del Parlamento a su convalidacin, el Gobierno cuenta ahora con el apoyo de Podemos para prolongar su validez.

Varias son las novedades incorporadas en este nuevo decreto:

- La prrroga automtica de la vigencia del contrato de alquiler hasta cinco aos en lugar de los tres actuales (si se tratara de una persona fsica y hasta siete aos en el caso de que el propietario sea una persona jurdica),

- Una fianza mxima de dos meses.

- La asuncin, por parte del arrendador, de todos los gastos inmobiliarios y de los relacionados con el propio contrato.

- La obligatoriedad de respetar el contrato por parte de terceros que pudieran adquirir la vivienda durante su vigencia.

- Y un mayor control sobre los pisos tursticos al eliminar el requisito de unanimidad entre los vecinos para vetar la conversin (nicamente sern necesarios el 60% de votos en contra).

ndice de precios estatal

Sin embargo, y a pesar del calado de las medidas mencionadas, quizs la ms significativa por su trascendencia poltica ha sido la de la elaboracin, por parte del Gobierno, de un ndice de precios estatal que sirva como referencia en la aplicacin de la poltica fiscal relacionada con el mercado inmobiliario. Precisamente, la formacin morada vot en contra del anterior decreto porque el Ejecutivo actual se neg a elaborar un ndice con el que establecer lmites mximos a las rentas percibidas.

En esta ocasin, aun sin el compromiso del Gobierno de intervenir en el mercado a travs de controles de precios ( con la excepcin del lmite en el alza de los contratos vigentes al aumento del IPC ), no ha habido manzana de la discordia que impidiera el acuerdo.

Como todo Real Decreto, ste ha sido aprobado ante la consideracin de una situacin de emergencia cuya extrema gravedad autoriza al Gobierno a prescindir de todo trmite parlamentario (aunque sea siempre necesaria su posterior convalidacin). En este caso, aun habindose rechazado la injerencia gubernamental directa por las complicaciones tcnicas e, incluso, jurdicas que comportaba su implementacin, cabe sealar que el xito de una adecuada poltica econmica radica en el buen diseo de los incentivos econmicos.

Poltica de estmulos

Por tanto, si el Gobierno considera que urge tomar decisiones en un sector tan sensible como el del alquiler ya que determinados factores (como el alto precio de las rentas) actan como barreras de entrada insalvables para los grupos sociales ms desfavorecidos, un adecuado plan de estmulos siempre surtir ms efecto que una accin directa.

A pesar del recalentamiento que est experimentando el sector, no existe unanimidad entre los expertos acerca de la existencia de una burbuja propiamente dicha. Cierto es que, desde un punto de vista estrictamente tcnico, una burbuja hace referencia a una subida descontrolada del precio de algn activo, con lo que, a priori, no tendra sentido hablar de burbuja tal y como se entiende en el mbito acadmico. Adems, en el caso de que aceptramos el trmino coloquial de burbuja, hallaramos que este incremento en el precio del alquiler se distribuye de forma desigual y que dicha burbuja, lejos de distribuirse de manera uniforme, tiende a localizarse en los grandes ncleos urbanos.

Independientemente del trmino que utilicemos para definir el alza sostenida de precios en el mercado del alquiler, lo cierto es que la existencia de ciertos abusos en las demandas de los propietarios conlleva, en muchos casos, consecuencias lesivas para determinados segmentos de poblacin (el caso de los meses de fianza solicitados es un claro ejemplo).

Las familias han de destinar una parte cada vez mayor de sus ingresos a la renta del alquiler y, en la actualidad, el 42% de estos hogares abona ms de un 40% de sus ganancias al pago de la vivienda . Por este motivo, el Gobierno pretende disminuir ese porcentaje hasta el 29% en 2030. Adems, en aras de rebajar las tensiones alcistas en los precios, el Ejecutivo tambin ha anunciado su intencin de incrementar la oferta de vivienda social desde el 2,5% actual hasta el 8% para ese mismo ao.

En definitiva, ms all de la terminologa, nuestro mercado inmobiliario presenta una serie de peculiaridades que lo convierten en una problemtica social de primer orden. Por ello, toda poltica encaminada a una disminucin de precios va oferta es algo que tanto ste como gobiernos venideros van a tener que afrontar con especial dedicacin.

No se trata de un sector propicio para llevar a cabo experimentos que puedan provocar el efecto contrario al deseado, por lo que haber excluido los controles de precios del Real Decreto es una resolucin en la lnea correcta: a la postre, actuar sobre las fuerzas del mercado resulta mucho ms eficiente con los incentivos apropiados.

Jos Manuel Muoz Puigcerver, profesor de Economa Internacional, Universidad Nebrija.

Fuente: https://theconversation.com/existe-una-burbuja-en-el-mercado-del-alquiler-113762



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