Portada :: Espaa :: Por una vivienda digna
(Argumentos para la lucha)
Aumentar tamaño del texto Disminuir tamaño del texto Partir el texto en columnas Ver como pdf 01-03-2007

Seis tpicos que sostienen una situacin irracional
Mitos inmobiliarios de nuestro tiempo

Jos Manuel Naredo
El ecologista n 46


LOS MITOS INMOBILIARIOS DE NUESTRO TIEMPO

No cabe duda de que uno de los principales problemas ambientales en Espaa es el causado por un excesivo crecimiento urbanstico, fuera de toda mesura. A menudo, las reivindicaciones ecologistas exigiendo racionalidad topan con mitos y lugares comunes muy arraigados, que impiden que sean atendidas sus razones. Precisamente algunos de estos mitos son los que se desenmascaran y desmontan en este artculo. La conclusin apunta a que, a pesar de lo que se diga, en nuestro pas hay burbuja inmobiliaria, empujada por la espiral de compras especulativas y crditos baratos.

La interpretacin del panorama inmobiliario espaol est viciada por la pervivencia de una serie de mitos acordes con el negocio inmobiliario imperante que, a fuerza de repetirse, acabaron arraigando entre la poblacin e influyendo en su comportamiento. Vamos a enumerar estos mitos y a revisar su fundamento.

El primero de ellos viene a decir as: En Espaa no hay cultura de alquiler: los espaoles quieren vivienda en propiedad casi desde el neoltico. Esta creencia es falsa, ya que en 1950 la situacin era justo la contraria: las viviendas ocupadas por sus propietarios suponan solo el 46% del total y eran mucho ms minoritarias en las grandes ciudades. Por ejemplo, en Barcelona solo el 5% de las viviendas estaba ocupado por sus propietarios, en Madrid el 6%, en Sevilla el 10%, en Bilbao el 12%...

La creacin franquista de un Ministerio de Vivienda apunt, entre otras cosas, a promover la vivienda en propiedad como vacuna preventiva frente a la inestabilidad social: con la retrica falangista del momento se deca que para hacer gente de orden, para asegurar el conformismo de la poblacin, haba que facilitar su acceso a la propiedad de la vivienda y atarla para ello a responsabilidades de pagos importantes.

El xito de esta poltica vino a culminar medio siglo despus de haberse iniciado y un cuarto de siglo despus de muerto Franco. Solamente un continuismo digno de mejor causa, en lo que concierne a esta poltica, permiti cambiar la cultura del alquiler en favor de la propiedad y otorgar a Espaa el rcord europeo en este campo. Es evidente que si la situacin se forz en un sentido tambin podra reorientarse en sentido contrario. Habr resucitado el Ministerio de Vivienda para invertir la situacin en este campo? Podr movilizar en favor del alquiler a ese tercio de viviendas secundarias y desocupadas la nueva Agencia creada para ello?

El segundo nos dice Pagando alquiler se tira el dinero: compre una vivienda y convirtase en propietario. Este es un buen eslogan publicitario para promover la venta de viviendas, pero esconde la verdadera disyuntiva a la que se enfrenta quien quiere habitar una vivienda pero carece del patrimonio necesario para comprarla. La decisin oscila entre pagar una renta al propietario de una vivienda en concepto de alquiler, o pagar una renta a una entidad financiera para que le preste dinero para comprarla. En ninguno de los dos casos se tira el dinero, sino que se paga por un servicio.

El engao tambin procede de ignorar que el titular no es propietario pleno de la vivienda hipotecada, ya que en caso de impago el prestamista pasara a ser el propietario, desahuciando al titular de la misma. Slo si el comprador paga religiosamente los intereses del crdito y devuelve el principal, acabar adquiriendo al fin la propiedad libre de cargas del inmueble. Y con los plazos tan dilatados que hoy se establecen para posibilitar los pagos, esto podra ocurrir dentro de treinta o cuarenta aos, beneficiando con la plena propiedad del piso, ms que al adulto que empez a pagarlo, a los posibles herederos y al prestamista, que habra cobrado en forma de intereses cantidades que probablemente superen el importe mismo del piso.

Son las previsiones de evolucin del tipo de inters y del precio y el alquiler de la vivienda las que determinan si saldrn mejor parados los que alquilan o los que compran, adems de las desgravaciones o apoyos que la fiscalidad otorgue en uno u otro sentido. Con previsiones de tipos de inters al alza y de precios de la vivienda a la baja, el alquiler sera ms recomendable que la compra y viceversa. De ah que el afn de comprar venga avalado por el siguiente mito a comentar.

Tercero: Los precios de la vivienda nunca han bajado ni bajarn. La experiencia indica, por el contrario, que los precios bajaron en el pasado y, con mayor razn, podrn hacerlo en el futuro. Sin ir ms lejos, el ndice general de precios de la vivienda, elaborado por el antiguo Ministerio de Fomento, registr cadas para la media nacional cuando la anterior burbuja inmobiliaria, que se desinfl tras los festejos de 1992. En efecto, este ndice cay para la vivienda nueva durante 1992 y 1993 y para la vivienda usada durante 1992. Y hay que advertir que en el caso de la vivienda usada este ndice tiene aversin a la baja, pues no se apoya en verdaderos precios de mercado sino de tasacin que, al igual que los precios de los anuncios, acusan una inercia importante: cuando decae un perodo de auge aumenta el perodo de venta y los ms necesitados de liquidez acaban vendiendo por debajo de los precios inicialmente demandados en los anuncios o atribuidos en las tasaciones.

En perodo de declive los precios de mercado tienden a caer ms que los de tasacin, tal y como confirma la experiencia del ciclo anterior, en el que los precios de las nuevas promociones ms acordes con los precios de mercado cayeron mucho ms que los de tasacin de la vivienda usada. En cualquier caso el declive anterior fue corto, al igual que la memoria que se tiene de l. El hecho de que no tengamos experiencias de cadas estrepitosas y prolongadas de los precios de la vivienda, como las ocurridas en otros pases, permite mantener impunemente el mito de la irreversibilidad a la baja de los precios de la vivienda, pese a que los espectaculares niveles alcanzados hacen mucho ms previsibles que nunca correcciones a la baja. Sobre todo cuando las promociones nuevas estn inundando el mercado, que ya cuenta con un importante stock de viviendas en venta.

Cuarto: Hay que forzar la construccin de vivienda nueva para cubrir el dficit existente. Cuando Espaa encabeza a la Unin Europea en nmero de viviendas por cada mil habitantes no cabe seguir hablando de dficit de viviendas. Sin embargo Espaa ocupa un lugar bastante modesto en nmero de viviendas principales por mil habitantes. La espectacular disociacin que separa la dotacin de viviendas totales y de viviendas principales se explica porque Espaa tambin es lder europeo en viviendas secundarias y desocupadas por mil habitantes. Pues en el ltimo boom inmobiliario han comprado y acumulado viviendas como inversin ms o menos compartida con el uso quienes podan pagarlas, no quienes ms las necesitaban para vivir en ellas. De ah que la masiva construccin de los ltimos aos haya sobredimensionado el stock de viviendas sin que con ello se haya satisfecho la falta viviendas de la poblacin ms necesitada, habida cuenta el desplome de la vivienda social.

Quinto: Los emigrantes son los grandes compradores de vivienda que compensan el declive de la demografa interna o, tambin, la demanda de viviendas se mantiene fuerte por la entrada de emigrantes. En los ltimos aos el nmero de viviendas construidas alcanz mximos histricos a la vez que la baja natalidad, que se viene observando desde hace treinta aos, acentu el envejecimiento de la poblacin y redujo a mnimos histricos el crecimiento natural de la misma. As, cuando el estancamiento y la previsible disminucin de la demografa interna no reclaman para el uso las enormes cantidades de vivienda nueva que se estn construyendo, se recurre a la justificacin de los inmigrantes, confundiendo dos cosas bien distintas: necesidades de alojamiento y demanda solvente de vivienda.

Todo ello con tal de no reconocer que lo que mueve tan desmedidos afanes constructivos no es ningn empeo de satisfacer necesidades de alojamiento, sino el pinge negocio de las plusvalas derivadas de las recalificaciones de suelo, siendo la construccin el medio colaborador necesario para posibilitar la transformacin de los terrenos rsticos en suelo edificado, aadiendo como poco tres ceros a su valor.

Con todo, hay que matizar que, por contraposicin a los inmigrantes-trabajadores, estn los inmigrantes-inversores (turistas o jubilados) que s han inflado sensiblemente la demanda de viviendas de uso ms o menos estacional en los territorios insulares y del litoral mediterrneo.

Sexto: No hay burbuja inmobiliaria: la escasez de suelo es la culpable del alto precio de la vivienda. Esta idea queda sin respaldo cuando se observa que la expansin del suelo urbanizable ha venido superando ampliamente las necesidades de edificacin. El precio del suelo urbanizable se calcula como saldo tras descontar del precio de venta (de los metros cuadrados construidos que admite) todos los gastos de promocin y construccin. El precio as obtenido sirve para estimar el valor del stock total de suelo urbanizable, que slo en escasa medida se moviliza y construye. Vemos, por tanto, que el precio de ese producto final que es la vivienda atribuye valor al precio del suelo y no slo al revs. De hecho ambos precios se ligan de forma indisoluble, ya que el precio de los solares que puede comprar un promotor se estima como saldo de la manera indicada y pesa inevitablemente sobre el coste de la vivienda.

La sobredimensin del suelo que se recalifica anualmente como urbanizable denota que este suelo se valora ms por las expectativas que ofrece que como materia prima para construir ya mismo los muchos millones de viviendas o locales que cabran en l y que sobrepasaran ampliamente las exigencias de uso y la demanda solvente. Y es que el suelo no es una materia prima como los ladrillos o el cemento, ni tampoco un salario. Ni la vivienda es un producto como los tomates u otros bienes de consumo. Ambos son bienes races que la gente valora y atesora por s mismos.

La confusin arranca de ignorar el carcter patrimonial del suelo (y de la vivienda) y de razonar sobre sus mercados como si de cualquier otra mercanca-flujo se tratara. En el caso de mercancas que son producidas para ser vendidas y consumidas, no acumuladas, el precio es muy sensible a los flujos de produccin y consumo. Pero no ocurre lo mismo cuando se trata de stocks que no son producidos para ser vendidos y consumidos como el suelo, el dinero, las acciones o las obras de arte sino que se atesoran por s mismos como inversin. En este caso su valor de mercado responde slo a la pequea fraccin de dichos stocks que cambia de mano y se revela poco sensible al coste y a la produccin del bien patrimonial en cuestin, dependiendo sobre todo de consideraciones y expectativas ajenas a stos y de su comparacin con el tipo de inters, que marca la retribucin alternativa del dinero.

De ah que sus precios se hayan visto impulsados al alza cuando la cada conjunta de la bolsa y el tipo de inters desincentiv las alternativas de inversin, induciendo a la gente a adquirir y conservar la propiedad de un amplio stock de suelo urbanizable y de viviendas como inversin ms o menos encubierta. Y la mayor demanda de terrenos y viviendas acarre subidas de precios que atrajeron nuevas oleadas de compras y nuevas perspectivas de revalorizacin, originando esa espiral de revalorizacin y compra especulativa (apalancada con crditos) que suele llamarse burbuja inmobiliaria. Como hemos indicado, la mitologa al uso se empea en decir, en contra de toda evidencia, que no hay burbuja inmobiliaria, sino subidas normales de precios derivadas de la escasez de suelo.

* Jos Manuel Naredo, economista y estadstico, Premio Nacional de Medio Ambiente 2000



Envía esta noticia
Compartir esta noticia: delicious  digg  meneame twitter